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전세보증보험 가입 조건 및 거절 사유 총정리: HUG vs SGI 어디가 유리할까?

두 개의 커다란 방패 아이콘이 양옆에 배치되어 있다. 왼쪽 파란색 방패에는 'HUG 주택도시보증공사', 오른쪽 주황색 방패에는 'SGI 서울보증보험' 로고와 글씨가 새겨져 있다. 가운데에는 보호받는 집 모양 아이콘과 함께 '전세보증금 안전 지킴이'라는 문구가 쓰여 있다. 두 방패가 집을 든든하게 지켜주는 모습의 신뢰감 있는 인포그래픽.

"등기부등본도 깨끗하고, 집주인 세금 체납도 없대요. 그런데... 정말 이걸로 충분할까요? 혹시라도 나중에 집값이 폭락해서 집주인이 돈 못 돌려준다고 배째라고 나오면 어떡하죠?"

맞습니다. 서류 확인은 '예방'일 뿐, '해결'이 아닙니다. 집주인의 파산이나 작정한 사기까지 막을 순 없죠. 이때 내 돈을 100% 확실하게 지켜주는 유일한 동아줄이 바로 '전세보증금반환보증보험'입니다.

하지만 최근 전세사기 여파로 가입 문턱이 굉장히 높아졌습니다. "당연히 가입되겠지" 하고 계약했다가 거절당하는 사례가 속출하고 있습니다. 오늘 이 글에서는 ① 현재 적용되는 가장 강력한 가입 요건(특히 '90% 룰'), ② HUG(공사)와 SGI(서울보증)의 장단점 비교, ③ 절대 놓쳐선 안 되는 가입 거절 사유까지 완벽하게 분석해 드립니다. 이 글을 읽고 나면 우리 집에 맞는 최적의 보험을 선택하실 수 있습니다.

핵심 1. "왜 문턱이 높아졌나?"
현재 핵심 변화: '전세가율 90%'의 벽

전세보증보험은 쉽게 말해, 집주인이 전세금을 안 돌려주면 보증기관(HUG, HF, SGI)이 대신 내어주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다. 세입자에게는 구세주 같은 존재죠.

그런데 최근 몇 년간 깡통전세로 인해 보증기관이 대신 물어준 돈(대위변제액)이 조 단위로 불어나면서, 재정 건전성에 빨간불이 켜졌습니다. 이에 정부는 보증보험 가입 요건을 대폭 강화했습니다. 가장 치명적인 변화가 바로 HUG의 '전세가율 90% 룰'입니다.

📉 강화된 산정 기준 (HUG 기준)

[핵심 공식] (선순위 채권 + 내 전세보증금) ≤ 주택 가격의 90%

  • ❌ 과거: 집값이 3억이면 전세금 3억(100%)까지 가입 가능했음.
  • ✅ 현재 적용 기준: 집값이 3억이면, 전세금이 2억 7천만 원(90%)을 넘으면 가입 불가! (융자가 없다는 가정하에)

여기에 더해 빌라/오피스텔의 경우 '주택 가격'을 산정할 때 공시가격 적용 비율도 기존 150%에서 140%로 낮췄습니다. 즉, 공시가격의 126%(140% x 90%)까지만 전세보증금으로 인정받게 되어 가입이 훨씬 어려워졌습니다.

핵심 2. HUG vs SGI 전격 비교:
나에게 유리한 곳은 어디?

보증보험 상품은 크게 공공기관인 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)와 민간기관인 SGI(서울보증보험)로 나뉩니다. HF는 주로 전세자금대출과 연계되므로, 여기서는 가장 많이 비교되는 HUG와 SGI를 중점적으로 보겠습니다.

🏛️ HUG (주택도시보증공사): "저렴하지만 깐깐하다"

  • 장점: 보증료가 저렴합니다. 사회배려계층, 신혼부부, 청년 등 다양한 보증료 할인 혜택이 있습니다.
  • 단점: 가입 요건이 매우 까다롭습니다. 앞서 말한 '전세가율 90%' 룰이 엄격하게 적용되며, 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하의 전세보증금만 가입 가능합니다.
  • 추천 대상: 보증금이 수도권 7억 이하이며, 전세가율이 90% 이내로 안전한 매물에 들어가는 분들.

🏢 SGI (서울보증보험): "비싸지만 넉넉하다"

  • 장점: 가입 한도에 제한이 없습니다(아파트 기준). 고액 전세도 가입이 가능합니다. HUG보다 주택 가격 산정 기준이 약간 더 유연한 편입니다.
  • 단점: 민간 기업 상품이라 보증료가 HUG에 비해 훨씬 비쌉니다. 할인 혜택도 적습니다.
  • 추천 대상: 전세보증금이 높거나(강남권 등), HUG 요건을 아슬아슬하게 맞추기 어려운 분들.

핵심 3. "이러면 100% 거절당합니다"
대표적인 가입 불가 사유

요건을 맞췄다고 생각했는데 의외의 복병으로 거절당하는 경우가 많습니다. 계약 전에 이 부분을 반드시 체크해야 합니다.

  • 🚫 위반건축물 (복습!): 1편에서 강조했듯, 건축물대장에 '위반건축물' 딱지가 붙어있으면 그 어떤 보증보험도 가입이 불가능합니다.
  • 🚫 임대인이 '블랙리스트'인 경우: 집주인이 과거에 전세금을 돌려주지 않아 보증기관이 대신 갚아준 이력이 있거나, 상습 채무불이행자로 등록된 경우 가입이 거절됩니다. (HUG 안심전세앱에서 확인 가능)
  • 🚫 선순위 채권이 너무 많은 경우: 집값 대비 빚(근저당)이 60%를 초과하면 위험하다고 판단하여 거절될 수 있습니다.

💡 보증보험 신청 및 정보 확인

각 기관의 공식 홈페이지에서 예상 보증료를 조회하고 상세 조건을 확인해보세요.

🛡️ 보증보험료는 '비용'이 아니라,
내 전 재산을 지키는 '투자'입니다.

몇십만 원의 보증료가 아까워 가입을 미루다가 수억 원을 날리는 안타까운 사례가 너무나 많습니다. 지금처럼 불안한 부동산 시장에서 전세보증보험은 선택이 아닌 필수 생존 아이템입니다.

오늘 알려드린 HUG의 90% 룰과 거절 사유를 계약 전에 반드시 체크하시기 바랍니다. 안전장치까지 확인했다면, 이제 마지막으로 실전 계약 단계에서 '특약사항'으로 쐐기를 박을 차례입니다. 다음 글에서 이어집니다.