"계약서에 도장 찍었는데,
나중에 보험 가입 안 되면 어쩌죠?"
피 같은 내 전세금을 지키는 가장 확실한 자물쇠, 바로 전세보증금반환보증(전세보증보험)입니다.
집주인이 만기 때 전세금을 돌려주지 못해도, 보증 기관에서 내 돈을 대신 먼저 내어주기 때문에 무조건 가입해야 하는 필수 안전장치입니다.
하지만 "전입신고하고 나중에 가입해야지~" 하고 미루다가, 집의 부채비율이 높거나 등기부등본상 문제가 있어 가입을 거절당하고 밤잠을 설치는 세입자들이 수두룩합니다.
계약금을 입금하기 전 반드시 확인해야 할 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 핵심 조건 3가지를 아주 쉽게 풀어서 설명해 드립니다. 직접 내 상황에 대입하며 읽어보세요.
조건 1. 세입자의 기본 의무 (대항력 세팅)
보증 기관이 내 전세금을 대신 갚아주려면, 세입자인 내가 법적으로 '그 집에 살고 있는 온전한 권리'를 가지고 있어야 합니다. 이 권리를 '대항력'이라고 부르며, 다음 세 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.
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✅ 실제 거주 (점유)
해당 주택에 실제로 이사해서 살고 있어야 합니다. (잔금 치르고 비밀번호 받은 상태) -
✅ 전입신고
주민센터나 정부24 앱을 통해 법적인 내 주소지를 그 집으로 옮겨야 합니다. -
✅ 확정일자 부여
계약서에 '이 날짜에 전세 계약을 맺었음'을 국가에서 도장 찍어주는 절차입니다.
요즘은 '주택임대차계약신고(전월세신고)'를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
※ 주의: 이 세 가지 중 하나라도 만기 때까지 유지되지 않으면(예: 중간에 잠깐 주소를 딴 데로 옮김) 보증보험 효력이 즉시 사라지니 절대 주의하셔야 합니다.
조건 2. "집값 대비 빚이 얼마나 될까?" (90% 룰)
가장 많이 거절당하는 핵심 조건입니다. 집주인이 빚이 너무 많으면 HUG에서도 위험하다고 판단해 보험 가입을 받아주지 않습니다. 여기서 말하는 '부채비율 90% 룰'을 정확히 이해하셔야 합니다.
🧮 깡통전세 계산 공식
(선순위 채권 + 내 전세보증금) ≤ 주택가격의 90%
- 주택가격: HUG에서 인정하는 집값입니다. 주로 KB시세나 공시가격의 140% 등을 적용합니다. (아파트는 시세 확인이 쉽지만, 빌라는 공시가격을 확인해야 합니다.)
- 선순위 채권: 나보다 먼저 그 집에 권리를 가진 빚입니다. 등기부등본 '을구'에 찍혀 있는 '근저당권(은행 대출)'이 대표적입니다.
- 내 전세보증금: 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하까지만 보험 가입이 가능합니다.
📝 실전 계산 예시 (이해하기)
HUG가 인정한 집값이 3억 원이라고 가정해 봅시다.
이 집의 90%는 2억 7천만 원입니다. 즉, (집주인 대출 + 내 전세금)의 합이 2억 7천만 원을 넘으면 안 됩니다.
만약 집주인이 은행에서 이미 1억 원을 빌려둔 상태(근저당)라면?
내가 들어갈 수 있는 전세금의 마지노선은 1억 7천만 원(2.7억 - 1억)이 됩니다. 만약 집주인이 전세금으로 2억 원을 부른다면? 그 집은 보험 가입이 거절되는 '깡통전세 위험 주택'입니다. 계약을 피하셔야 합니다.
조건 3. 등기부등본의 "깨끗함"
아무리 집값이 비싸고 대출이 없어도, 서류(등기부등본) 자체가 지저분하면 가입이 안 됩니다. 계약 전 '인터넷등기소'에서 등기부등본을 떼어 아래 항목들이 있는지 반드시 확인하세요.
| 확인 위치 | 위험 키워드 (가입 불가 사유) |
|---|---|
| 갑구 (소유권) | 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁등기 |
| 표제부 (건물 내역) | 위반건축물 (불법 확장, 근린생활시설을 주택으로 개조 등) |
※ 등기부등본에 위와 같은 단어가 단 하나라도 적혀 있다면, 아무리 집주인이 "곧 해결될 거다"라고 달콤한 말을 해도 절대 계약서에 도장을 찍으시면 안 됩니다.
"집이 안전하다면, 이제 서류 싸움입니다."
내가 들어갈 집이 부채비율 90% 이내이고, 등기부등본도 깨끗한 것을 확인하셨나요?
정말 다행입니다. 하지만 안심하기엔 이릅니다. 전세보증보험은 '언제 신청하느냐'에 따라 가입이 되고 안 되고 가 결정되기 때문입니다.
만약 계약 기간이 절반 이상 지나버렸다면? 신청 자체가 불가능합니다.
다음 글에서는 [전세보증보험 가입을 위한 골든타임(신청 시기)과 반려당하지 않기 위해 이사 당일 반드시 챙겨야 할 필수 서류 리스트]를 완벽하게 정리해 드립니다.