“서울이나 경기에서 집을 사려는데, 진짜 LTV가 다 40%가 된 건가요?” 10·15 부동산 대책 발표 이후 가장 많이 나오는 질문입니다. 발표 직후 기사마다 설명이 조금씩 달라지고, 대환대출·정책모기지·비주택 등 예외 규정까지 뒤섞이면서 실수요자 입장에서는 무엇이 사실이고 무엇이 바뀐 것인지 헷갈리기 쉽습니다.
특히 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 “이제는 집값의 40%밖에 대출을 못 받는다”는 불안이 빠르게 퍼졌습니다. 실제로 대출 가능 금액이 줄어드는 건 분명하지만, 모든 사람에게 일괄 적용되는 것은 아니고, 정책모기지나 경과규정, 대환대출 조정 등 예외도 적지 않습니다.
이 글에서는 서울·경기 규제지역에서 주택담보대출 LTV 40%가 어떻게 적용되는지를 한 번에 정리합니다. 10·15 대책의 공식 내용을 기준으로, 적용 지역·대상·시점과 함께 대표적인 예외, 실수요자가 꼭 체크해야 할 포인트까지 현실적인 사례와 함께 풀어보겠습니다. 집을 매수하거나, 기존 대출을 갈아탈지 고민하는 분이라면 끝까지 읽어보셔도 좋습니다.
10·15 부동산 대책 핵심: 서울 전역 + 경기 12곳 규제지역 지정
정부는 2025년 10월 15일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 대책(10·15 대책)’을 발표했습니다. 핵심은 서울 전역과 경기 12개 지역(과천·성남·용인·수원·광명 등)을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정해, 대출을 통한 과도한 주택 매수 수요를 선제적으로 차단하겠다는 것입니다.
이 과정에서 가장 크게 바뀐 것이 바로 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 70% → 40% 강화입니다. 그동안 수도권 무주택자·일부 실수요자는 집값의 최대 70%까지 대출이 가능했지만, 규제지역으로 지정된 곳에서는 주택 구입 목적 일반 주담대의 LTV 상한이 40%로 내려갔습니다.
또한 수도권·규제지역의 고가주택에 대해서는 집값 구간별 대출 한도 상한(6억·4억·2억)도 함께 도입되었습니다. 예를 들어 시가 15억 이하 주택은 최대 6억, 15억 초과 25억 이하 주택은 최대 4억, 25억 초과 주택은 최대 2억까지만 주담대를 허용하는 식입니다. 이 때문에 “집값은 올랐는데 대출 한도는 줄어든” 상황이 되어 실수요자 부담이 커졌다는 분석이 이어지고 있습니다.
이 모든 조치는 대책 발표 직후인 10월 16일 접수 분부터 순차 적용되고 있습니다. 단, 이미 매매계약을 체결했거나 대출 신청을 마친 차주에 대해서는 경과규정을 통해 기존 규정을 최대한 인정하겠다고 정부가 밝힌 상태입니다.
서울·경기 규제지역 LTV 40% 적용 기준: 누구에게, 어느 집에, 언제부터?
우선 가장 중요한 포인트는 “LTV 40% 규제가 어떤 대출에 적용되는가”입니다. 10·15 대책 이후 LTV 40%는 원칙적으로 다음과 같은 대출에 적용됩니다.
첫째, 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적의 일반 주택담보대출입니다. 서울 전역, 경기 12개 규제지역에서 아파트·연립·다세대 등 주택을 신규 매수할 때, 은행권에서 받는 일반 주담대(신규 취급분)에 LTV 40%가 기본적으로 적용됩니다.
둘째, 무주택자·처분조건부 1주택자 등의 실수요자도 동일한 LTV 40%를 적용받습니다. 예전처럼 “무주택자는 70%, 1주택 처분 조건이면 60%”와 같이 우대 LTV를 적용해 주지 않고, 규제지역에서는 모두 40%로 묶인다는 점이 가장 큰 변화입니다. 다만, 소득·주택가격 요건을 충족해 정책모기지를 이용하는 경우는 예외로 볼 수 있습니다(아래에서 별도 설명).
셋째, 적용 시점입니다. 보통은 대출 신청일 기준으로 규제가 적용됩니다. 정부 발표 전에 이미 매매계약을 체결하고, 일정 기한 내에 대출 신청을 완료한 경우에는 이전 규정을 적용하는 경과조치가 마련되어 있습니다. 따라서 매수 계획이 있다면 계약일·신청일을 정확히 확인할 필요가 있습니다.
넷째, 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입은 LTV 40% 이전에 이미 강하게 제한되어 있습니다. 규제지역에서는 다주택자의 주담대 자체가 차단되거나, 실질적으로 대출이 불가능한 수준으로 제한되어 있어 이번 10·15 대책의 LTV 40% 강화 타깃은 주로 무주택·1주택 실수요자라고 볼 수 있습니다.
예를 들어, 서울에서 첫 집을 사려는 30대 직장인 A씨가 9억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다. 10·15 대책 이전에는 조건에 따라 최대 6억 3천만 원(70%) 수준까지 대출이 가능했지만, 이제는 원칙적으로 3억 6천만 원(40%)이 상한입니다. 여기에 DSR 규제, 스트레스 금리, 기존 대출 여부까지 반영되면 실제로는 이보다 더 적게 나올 수 있습니다.
집값·소득에 따라 달라지는 현실 한도: LTV 40%와 DSR의 이중 규제
많은 분들이 “집값의 40%까지는 무조건 나온다”고 생각하지만, 실제로는 LTV와 DSR 규제가 동시에 걸리는 구조라 그 이하로 대출이 제한되는 경우가 많습니다. 정부는 10·15 대책과 함께 수도권·규제지역 주담대에 적용되는 스트레스 DSR도 강화했습니다.
현재 규제지역 주담대의 경우, DSR 계산 시 실제 대출 금리에 추가로 3%의 스트레스 금리를 더해서 대출 한도를 산정하도록 했습니다(종전 1.5% → 3%). 금리가 인하되더라도 한도가 지나치게 늘어나지 않도록 안전장치를 한 것입니다.
예를 들어, 연소득 5,000만 원인 차주가 금리 4%, 30년 만기 원리금균등 상환 조건으로 대출을 받는다고 가정하면, 단순 계산상 LTV 기준으로는 9억 아파트의 40%인 3억 6천만 원까지 가능해 보입니다. 하지만 DSR 40% 규제를 적용하면 실제로 빌릴 수 있는 금액은 약 3억 2천만 원 수준으로 줄어듭니다. 여기에 스트레스 금리 3%를 더해 계산하면 한도는 2억 후반까지도 내려갈 수 있습니다.
또한 앞서 본 것처럼 집값 구간별 대출 한도 상한(6억·4억·2억)이 별도로 있기 때문에, 고가 주택일수록 LTV 40%에 도달하기도 전에 금액 상한에 막히는 사례가 잦아질 수 있습니다. 시가 26억 아파트를 예로 들면 LTV 40%라면 10억 4천만 원이지만, 25억 초과 주택은 대출 한도가 2억으로 묶여 사실상 LTV 7~8% 수준에 불과해지는 셈입니다.
정리하면 서울·경기 규제지역에서는 “LTV 40%”가 상한의 출발점일 뿐, 실제 한도는 DSR·대출 금리·집값 구간별 상한·기존 대출 여부에 따라 더 줄어든다고 이해하는 것이 정확합니다.
정책모기지(디딤돌·보금자리론) LTV 예외와 한계
정부는 10·15 대책 발표 후, 서민·실수요자를 보호하기 위한 장치로 정책모기지(디딤돌대출·보금자리론)에 대해 LTV 70% 예외를 유지하겠다고 밝혔습니다. 규제지역 주택이라도 정책대출을 이용하면 강화된 LTV 40%가 아니라 기존과 같은 수준의 LTV를 적용받을 수 있다는 의미입니다.
구체적으로 보면, 주택도시기금 ‘디딤돌대출’은 규제지역 여부와 상관없이 LTV를 70%까지 허용합니다. 주택금융공사 ‘보금자리론’ 역시 일반적으로는 LTV 60%(비아파트 55%)지만, 생애최초 및 일정 요건을 충족한 실수요자에게는 LTV 70%를 계속 적용하기로 했습니다.
다만 여기에는 중요한 전제가 있습니다. 두 상품 모두 공통적으로 집값 상한이 있습니다. 디딤돌대출은 대체로 5억(신혼·다자녀는 6억), 보금자리론은 6억 이하 주택에만 적용됩니다. 서울·수도권에서 6억 이하 아파트 비중이 이미 10~15% 수준으로 떨어졌다는 점을 고려하면, 현실적으로 정책모기지를 활용할 수 있는 주택이 많지 않다는 지적도 나옵니다.
그럼에도 불구하고, “서울 외곽·경기 일부 지역의 5~6억 이하 주택을 매수하는 무주택 실수요자”라면 정책모기지를 적극적으로 검토할 필요가 있습니다. 일반 주담대 LTV 40%와 비교하면 같은 집을 사더라도 대출 한도가 최대 두 배 가까이 차이 날 수 있기 때문입니다.
실제 현장에서는 “정책모기지 요건에 걸리면 최대한 활용하고, 안 될 경우에야 일반 주담대 LTV 40%를 감수한다”는 전략이 기본값이 되고 있습니다. 금융감독원 ‘파인(FINE)’ 사이트나 각 은행 홈페이지, 주택도시기금·주택금융공사 공식 사이트에서 정책모기지 자격 요건과 금리, LTV를 비교해 보는 것이 안전합니다.
비주택 LTV 40% 혼선과 정부 해명: 오피스텔·상가 LTV는?
10·15 대책 직후에는 “오피스텔·상가 같은 비주택 담보대출도 LTV 40%로 줄어든다”는 보도가 나오면서 시장이 크게 흔들렸습니다. 정부의 초기 설명자료에도 토지거래허가구역 확대와 함께 비주택 LTV를 70%에서 40%로 강화한다는 문구가 포함되어 있었기 때문입니다.
하지만 사흘 뒤, 국토교통부는 FAQ 형식의 정정자료를 내고 “이번에 새로 지정된 토지거래허가구역(서울 전역 및 경기 12곳)은 주택에만 효력이 있으며, 비주택 LTV 40% 강화는 적용되지 않는다”고 해명했습니다. 이에 따라 새 규제지역 내 오피스텔·상가·소형 빌딩 등 비주택 담보대출은 기존처럼 LTV 70%를 유지하게 되었습니다.
즉, 10·15 대책의 LTV 40% 강화는 ‘주택담보대출’에 초점이 맞춰져 있고, 비주택은 이번 대책의 직접 대상이 아니다라고 정리할 수 있습니다. 다만 중장기적으로 상업용 부동산에 대한 대출 규제가 강화될 수 있다는 우려는 여전히 남아 있어, 상가·오피스텔 투자를 계획한다면 추후 정책 변화를 지속적으로 체크하는 것이 좋습니다.
시장에서는 주담대 한도가 크게 줄면서 규제가 약한 오피스텔·생활형 숙박시설 등으로 자금이 이동하는 ‘풍선 효과’ 가능성도 지적합니다. 이런 흐름은 향후 추가 규제를 부르는 요인이 될 수 있기 때문에, 단기적인 규제 차이를 보고 무리하게 레버리지를 키우기보다는, 자기자본·공실 리스크까지 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.
대환대출·전세퇴거자금·경과 규정: 놓치기 쉬운 실전 체크포인트
10·15 대책 이후 가장 논란이 컸던 부분 중 하나가 “기존 주담대를 더 낮은 금리로 갈아탈 때도 LTV 40%를 적용할 것인가”였습니다. 초기에는 정부가 대환대출도 신규 대출로 간주해 LTV 40%를 적용하겠다고 밝히면서, 8억 주택에 4억 8천만 원 잔액이 남은 차주가 최대 3억 2천만 원밖에 대환을 못 받는 사례가 보도됐습니다.
이 경우 1억 6천만 원을 먼저 상환해야만 대환이 가능해져, 오히려 서민의 이자 부담을 줄이기 위한 기존 ‘온라인·원스톱 대환대출’ 취지와 정면으로 배치된다는 비판이 컸습니다. 논란이 확산되자, 금융당국은 대환대출에 대해서는 다시 LTV 70% 수준으로 완화하는 방향을 검토·조정하겠다는 입장을 내놓았습니다.
또 하나 놓치기 쉬운 부분이 전세퇴거자금 대출입니다. 새로 규제지역으로 편입된 곳에서는 전세보증금 반환을 위해 받는 전세퇴거자금 대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소되고, 한도는 1억 원 수준으로 제한된다는 보도가 나왔습니다. 전세보증금 규모가 큰 서울·경기에서는 집주인의 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.
마지막으로 경과규정입니다. 정부는 대책 시행 이전에 이미 매매계약·전세계약을 맺었거나, 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 “신뢰 이익 보호” 차원에서 이전 규정을 최대한 인정하겠다고 밝혔습니다. 따라서 실제로는 같은 아파트를 사더라도 계약일·대출 접수일·규제지역 지정 공고일에 따라 적용 규정이 크게 달라질 수 있습니다.
정리하면, 서울·경기 규제지역에서 집을 사거나 대출을 갈아탈 계획이라면 최소한 아래 항목은 꼭 체크해야 합니다.
1) 내가 사려는 집이 규제지역인지 여부
2) 매매·전세계약 체결일과 대출 신청 예정일
3) 일반 주담대인지, 정책모기지(디딤돌·보금자리론) 대상인지
4) 대환대출인지, 신규 매수용 대출인지
5) 기존 전세·신용대출이 DSR에 얼마나 영향을 주는지
실수요자를 위한 전략: 무엇을, 어디서, 어떻게 확인할 것인가
10·15 대책 이후 LTV 40%는 단순한 비율 규제가 아니라, “대출을 이용해 집을 사는 방식” 자체를 바꾸라는 신호에 가깝습니다. 무리한 레버리지보다는 자기자본 비중을 높이고, 소득·대출 구조를 안정적으로 설계하라는 메시지이기도 합니다.
실제 현장에서는 30대 직장인 A씨 부부가 서울 외곽 8억 원대 아파트를 보다가, LTV 40%와 DSR 규제를 고려해 6억 원대 경기 역세권 신축으로 눈을 낮추는 사례가 늘고 있습니다. 정책모기지 요건을 맞춰 LTV 70%를 적용받으려면, 집값을 6억 이하로 맞춰야 하기 때문입니다.
실수요자 입장에서 가장 현실적인 전략은 다음과 같습니다.
첫째, 공식 정보부터 확인하기입니다. 금융위원회·국토교통부·정책브리핑(대한민국 정책브리핑) 홈페이지에서 10·15 대책 원문과 FAQ, 보도설명자료를 먼저 확인하고, 언론 기사들은 보완 자료로 활용하는 것이 좋습니다.
둘째, 금융감독원 ‘파인(FINE)’과 각 은행 홈페이지를 활용해 실제 한도를 시뮬레이션하는 것입니다. 같은 규제지역이라도 은행별 내부 심사 기준, 금리 우대 조건에 따라 가능한 한도가 조금씩 달라질 수 있고, DSR 영향도 다르게 계산될 수 있습니다.
셋째, 정책모기지 우선 검토입니다. 연 소득·자산·주택가격 조건이 허용하는 한도 내에서 디딤돌대출·보금자리론을 먼저 검토하고, 불가할 경우에만 일반 주담대로 넘어가는 것이 재무 안전성을 지키는 데 유리합니다.
넷째, 대출 구조 전체를 본다는 관점이 필요합니다. 주담대뿐 아니라 기존 전세대출·신용대출, 자동차 할부 등도 모두 DSR에 반영되기 때문에, 주택 매수 전에 불필요한 고금리 대출을 줄여 두는 것이 장기적으로 이득일 수 있습니다.
마지막으로, 10·15 대책 이후 LTV 40% 규제는 계속해서 보완·조정 논의가 이어지고 있습니다. 특히 대환대출·비주택·전세퇴거자금 등 세부 부분은 추가 지침에 따라 바뀔 여지가 있으므로, 실제 계약에 들어가기 전에는 반드시 은행 창구·공식 홈페이지·정책브리핑 등 공신력 있는 채널에서 최신 내용을 다시 확인하시길 권합니다.