"전세 구하기, 뉴스만 봐도 무섭고 막막하시죠? 내 전 재산이 걸린 문제라 누구를 온전히 믿어야 할지 불안한 마음, 너무나 당연합니다."
하지만 걱정 마세요. 오늘 이 글을 읽으시면, 더 이상 남의 말에 의존하지 않고 '스스로 안전한 집을 구별해낼 수 있는 확실한 안목'을 갖게 되실 겁니다. 내 돈을 지키는 가장 강력한 무기를 얻어가시는 겁니다.
복잡한 법률 용어는 빼고, 핵심만 담았습니다. 오늘 이 글에서는 ① 등기부등본으로 깡통전세 계산하는 법, ② 건축물대장으로 위반건축물 거르는 법, ③ 집주인의 숨겨진 세금 체납 확인하는 법까지, 계약 전 반드시 체크해야 할 3가지 핵심 안전장치를 명쾌하게 정리해드립니다.
핵심 1. 등기부등본의 '을구'를 장악하라:
선순위 근저당과 깡통전세 계산법
전세사기 예방의 알파이자 오메가는 바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)' 확인입니다. 중개사가 뽑아주는 것만 보지 마시고, 계약 직전에 대법원 인터넷등기소에서 본인이 직접 '열람용'이 아닌 '발급용'으로, '말소사항 포함'으로 발급받아 확인해야 합니다.
가장 중요한 것은 [을구]에 있는 '근저당권설정(빚)'입니다. 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 나보다 먼저 돈을 받아가는 은행 빚이 얼마나 있는지를 확인하는 것입니다.
🧮 깡통전세 피하는 '안전비율' 계산 공식
안전한 집 = (집값의 70%) > (선순위 근저당 + 내 전세보증금)
- ✅ 집값(시세) 확인: KB부동산 시세, 국토부 실거래가, 또는 공시가격의 140%~150% 정도로 보수적으로 잡습니다. 신축 빌라는 시세 파악이 어려우므로 주변 시세를 발품 팔아 확인해야 합니다.
- ✅ 채권최고액 확인: 등기부등본 을구에 적힌 '채권최고액'(실제 빌린 돈의 120~130% 설정)을 확인합니다. 이 금액과 내 전세금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘으면 경매 시 보증금을 모두 돌려받기 어려울 수 있는 '위험 매물'입니다.
※ 가장 안전한 것은 등기부등본 을구가 깨끗한(융자가 없는) 집입니다.
핵심 2. 숨겨진 폭탄 '건축물대장' 확인:
위반건축물은 보증보험 가입 불가
등기부등본만큼 중요한 서류가 '건축물대장'입니다. 정부24 사이트에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 여기서 꼭 확인해야 할 것은 우측 상단에 노란색 딱지로 [위반건축물] 표시가 있는지 여부입니다.
불법 증축, 쪼개기(방 개조), 무단 용도 변경 등이 적발된 건물은 위반건축물로 등재됩니다. 이런 집은 전세자금대출이 나오지 않는 경우가 많고, 무엇보다 전세보증보험 가입이 절대 불가능합니다. 겉보기에 멀쩡하고 가격이 저렴하다고 덜컥 계약했다가 나중에 보증보험 가입이 거절되어 낭패를 보는 대표적인 케이스입니다.
또한, 공부상 용도가 '주택'이 아닌 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 경우도 주의해야 합니다. 주거용으로 불법 개조해서 사용하는 경우가 많은데, 이 역시 보증보험 가입이 어렵고 법적 보호를 받기 취약합니다.
핵심 3. 집주인의 '세금 체납' 확인:
등기부에도 안 나오는 최우선 빚
많은 분이 놓치는 가장 치명적인 함정이 바로 집주인의 '세금 체납'입니다. 집주인이 국세(종부세, 상속세 등)나 지방세(재산세 등)를 체납했다면, 이 세금은 경매 시 그 어떤 권리보다 먼저 배당을 받아 갑니다. 이를 '조세채권 우선의 원칙'이라고 합니다.
문제는 집주인의 세금 체납 사실이 등기부등본에는 압류가 걸리기 전까지 나타나지 않는다는 것입니다. 등기부등본이 깨끗해서 안심하고 계약했는데, 나중에 알고 보니 집주인이 수억 원의 세금을 체납 상태라 내 보증금이 후순위로 밀리는 경우가 비일비재합니다.
💡 확인하는 방법 (필수 요구 사항)
계약 전에 반드시 집주인에게 '국세완납증명서'와 '지방세완납증명서'를 제시해달라고 요구해야 합니다. 최근 관련 법 개정으로 임대인의 동의 없이도 임차인이 미납 국세를 열람할 수 있는 길이 열렸지만(보증금 1천만 원 초과 시), 계약 전 단계에서는 집주인의 협조가 필요합니다. 만약 집주인이 증명서 제시를 꺼리거나 화를 낸다면? 그 계약은 무조건 피하는 것이 상책입니다. 떳떳한 집주인은 서류를 보여주는 것을 꺼리지 않습니다.
💡 필수 확인 공공 사이트 바로가기
아래 사이트들은 즐겨찾기 해두고 계약 과정에서 수시로 확인해야 합니다.
- 대법원 인터넷등기소
- 등기부등본(등기사항전부증명서)을 직접 발급받아 권리관계를 확인하세요. - 정부24 (Government24)
- 건축물대장을 무료로 발급받아 위반건축물 여부를 확인하세요.
🧐 "돌다리도 두드려보고 건너라"는 말,
전세 계약에선 생존 법칙입니다.
오늘 알려드린 등기부등본의 융자 확인, 건축물대장의 위반 사항 확인, 집주인의 세금 체납 확인은 전세사기를 예방하기 위한 가장 기초적이면서도 강력한 방패입니다. 귀찮다고, 상대방이 기분 나빠할까 봐 확인을 소홀히 한다면 그 대가는 너무나 혹독합니다.
서류상으로 안전한 집을 찾으셨나요? 축하합니다. 하지만 이것이 끝이 아닙니다. 다음 단계는 이 안전한 상태를 최후까지 보장받을 수 있는 '전세보증보험 가입' 조건을 따져보는 것입니다. 다음 글에서 이어집니다.