"집값도 안전하고 대출도 없는데,
HUG에서 보증 가입을 거절당했습니다."
전입신고도 마쳤고, 확정일자도 받았고, 심지어 깡통전세도 아닌데 심사에서 '반려' 알림을 받는 세입자들이 무척 많습니다.
가장 대중적인 주택도시보증공사(HUG)는 심사 기준이 매우 깐깐하기 때문에, 세입자의 잘못이 없어도 '집주인'이나 '건물 자체'의 숨은 문제로 가입이 막힙니다.
하지만 여기서 포기하면 내 전세금은 무방비 상태가 됩니다.
가장 빈번한 가입 거절 사유 3가지를 파헤쳐보고, HUG에서 막혔을 때 우회할 수 있는 SGI(서울보증), HF(주택금융공사) 보증보험 비교 및 최후의 수단인 '전세권 설정'까지 완벽한 대안을 제시해 드립니다.
1. HUG 가입 거절, 대표적인 이유 3가지
분명히 안전한 집인 줄 알았는데, 뒤통수를 치는 숨은 함정들입니다. 계약 전 '건축물대장'과 '등기부등본'을 교차 검증해야 하는 이유입니다.
-
🚫 위반건축물 (불법개조)
옥탑방을 불법으로 증축했거나, 상가(근린생활시설)를 주거용으로 불법 개조한 이른바 '근생 빌라'는 무조건 가입이 거절됩니다. 등기부등본이 깨끗해도 '건축물대장' 우측 상단에 노란색으로 [위반건축물] 딱지가 붙어있다면 절대 계약하시면 안 됩니다. -
🚫 신탁등기 주택
집주인이 신탁회사에 소유권을 넘기고 대출을 받은 집입니다. 이 경우 진짜 주인은 신탁회사이므로, 집주인(위탁자)과 맺은 임대차 계약은 원칙적으로 무효가 되어 보증보험 가입이 거절됩니다. 반드시 신탁회사의 동의서가 있어야만 합니다. -
🚫 임대인의 신용불량 (체납)
집주인이 세금을 체납하여 압류가 걸려 있거나, 보증 사고 이력이 있는 '블랙리스트 임대인(법인 포함)'이라면, 그 집은 아무 죄가 없어도 보험 가입이 막힙니다.
2. 대안 찾기: HUG vs SGI vs HF 비교
HUG에서 한도 초과(수도권 7억 원, 지방 5억 원 이상)로 거절당했거나, 금리가 변동되어 다른 옵션을 찾고 싶다면 SGI서울보증이나 한국주택금융공사(HF)의 문을 두드려야 합니다. 3개 기관의 차이를 명확히 비교해 드립니다.
| 비교 항목 | HUG (주택도시보증공사) | SGI (서울보증보험) | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 7억 / 지방 5억 이하 | 아파트: 무제한 기타: 10억 이하 |
수도권 7억 / 지방 5억 이하 |
| 보증료율 (비용) | 보통 (중간) | 가장 비쌈 (약 0.15~0.2%) | 가장 저렴함 (약 0.04%) |
| 특징 | 가장 대중적, 모바일 가입 쉬움 | 고가 아파트 전세에 유리 | 전세대출받은 은행에서 동시 진행 시 편리 |
💡 요약: 전세금이 7억을 넘는 고가 아파트라면 SGI서울보증으로 가야 하며, 전세대출을 받으면서 보증료를 최대한 아끼고 싶다면 은행 창구에서 HF 보증을 문의하는 것이 유리합니다.
3. 최후의 수단: "전세권 설정"
세 기관 모두 보험 가입이 막혔다면? 혹은 전입신고를 할 수 없는 상황(오피스텔 업무용 등)이라면 최후의 방어막인 '전세권 설정 등기'를 해야 합니다.
🔑 전세권 설정이란?
아예 집의 등기부등본 '을구'에 내 이름과 전세금을 못 박아두는 것입니다. 보증보험처럼 다른 기관이 돈을 대신 내주는 건 아니지만, 집주인이 돈을 안 주면 소송 없이 바로 그 집을 경매로 넘겨버릴 수 있는 강력한 무기입니다.
- 단점 1. 집주인의 동의(인감도장 등)가 100% 필수입니다. (집주인이 싫어함)
- 단점 2. 비용이 비쌉니다. (전세금의 약 0.24% 수준으로 등록세와 법무사 비용 발생)
"내 전세금 방어선이 완벽하게 구축되었습니다."
1편: HUG 가입의 뼈대, 집값 대비 90% 부채비율 깡통전세 판독법.
2편: 자정 효력 발생을 막기 위한 이사 당일 전입신고 및 서류 세팅.
3편: 위반건축물 거절 사유 대처 및 SGI/HF 대안, 전세권 설정까지.
이 3가지만 숙지하시면, 아무리 험난한 부동산 시장이라도 소중한 내 보증금을 절대 떼이지 않고 100% 사수할 수 있습니다.
전세 계약을 앞둔 지인들에게 공유할 수 있도록 이 모든 핵심 노하우를 한 페이지에 정리한 [전세보증보험 무사통과 졸업 가이드북]을 완성했습니다.