신생아 특례대출 구입 1.8% vs 전세 1.3%, 우리 집은 뭘 골라야 할까
맞벌이 합산 9천만 원 기준 · 구입 월 약 151만 원 vs 전세 월 이자 57만 원
📌 30초 요약 — 구입 vs 전세, 무엇이 다른가
| 금리 | 구입 연 1.8~4.5% · 전세 연 1.3~4.3% |
|---|---|
| 특례 기간 | 구입 기본 5년(최장 15년) · 전세 기본 4년(최장 12년) |
| 갚는 방식 | 구입은 매달 원리금 분할 · 전세는 이자만 내고 만기 일시상환 가능 |
| 일반 상품 대비 | 맞벌이 합산 9천만 원이면 일반 디딤돌·버팀목은 소득 초과 |
| 수수료 | 구입 중도상환수수료 2026.12.31.까지 면제 · 전세는 없음 |
첫째를 낳고 전세 만기가 다가오는 맞벌이 부부라면 "이번에 대출 끼고 집을 살까, 한 번 더 전세로 갈까"를 고민하게 됩니다. 신생아 특례대출은 두 경우 모두 열려 있지만, 금리·한도·특례 기간·갚는 방식이 서로 달라 같은 소득이라도 매달 나가는 돈이 크게 차이 납니다.
이 글은 부부합산 연소득 9,000만 원 맞벌이 가구가 수도권에서 집을 사는 경우와 전세를 얻는 경우를 주택도시기금 금리표로 계산해 비교합니다. 일반 디딤돌·버팀목과의 차이, 특례금리가 끝난 뒤 금리까지 함께 봅니다.
1. 같은 소득으로 계산해 보면 — 월 부담 비교
조건: 부부합산 9,000만 원(각자 1.3억 이하), 수도권, 우대금리 미적용. 구입은 5억 원 아파트를 생애최초로 사는 경우, 전세는 보증금 3억 원입니다.
| 항목 | 구입(디딤돌) | 전세(버팀목) |
|---|---|---|
| 대출액 | 3.5억 원 (LTV 70%) | 2.4억 원 (보증금 80%·한도) |
| 특례금리 | 30년 연 3.20% | 보증금 1.5억 초과 연 2.85% |
| 매달 내는 돈 | 약 151만 원 (원리금균등) | 약 57만 원 (이자만) |
| 그중 이자(첫 달) | 약 93만 원 | 약 57만 원 |
| 특례 기간 | 5년 | 4년(2년 단위 연장) |
- 구입은 원금이 줄어듭니다: 월 151만 원 중 약 58만 원은 원금 상환이라 내 집 자산으로 쌓입니다. 30년 대신 10년 만기를 고르면 금리는 2.90%로 낮아지지만 월 부담은 커집니다.
- 전세는 현금 흐름이 가볍습니다: 이자만 내면 되어 육아휴직으로 한쪽 소득이 줄어드는 시기에 버티기 쉽습니다. 대신 원금은 그대로 남습니다.
- 지방이면 둘 다 0.2%p 인하: 같은 조건에서 구입 3.00%, 전세 2.65%가 됩니다.
※ 금리표 기준 단순 계산이며 실제 한도는 담보평가·DTI 60%·보증기관 심사로 달라집니다.
2. 일반 디딤돌·버팀목과 비교 — 신생아 특례가 넓은 곳
| 항목 | 신생아 특례 | 일반 디딤돌 | 일반 버팀목 |
|---|---|---|---|
| 소득 | 1.3억 (맞벌이 2억) | 6천만 (신혼 8.5천만) | 5천만 (신혼 7.5천만) |
| 금리 | 구입 1.8~4.5% 전세 1.3~4.3% | 2.85~4.15% | 2.5~3.5% |
| 한도 | 구입 4억 전세 2.4억 | 2억 (신혼·2자녀 3.2억) | 수도권 1.2억 (신혼·2자녀 2.5억) |
| 주택·보증금 | 평가액 9억 보증금 수도권 5억 | 5억 (신혼·2자녀 6억) | 수도권 3억 (신혼·2자녀 4억) |
핵심은 소득과 주택가격 기준입니다. 맞벌이로 합산 8,500만 원을 넘기면 일반 디딤돌은 신혼가구여도 대상이 아니고, 6억 원이 넘는 수도권 아파트도 일반 디딤돌로는 살 수 없습니다. 신생아 특례는 이 두 구간을 모두 품습니다. 반대로 소득이 낮고 보증금이 작은 가구는 신생아 특례 금리가 연 1%대부터 시작해 일반 상품보다 낮은 칸이 많습니다.
3. 특례금리가 끝나면 — 5년·4년 뒤 금리
| 구분 | 기준 소득 이하 | 기준 소득 초과 |
|---|---|---|
| 구입(5년 후) | 8,500만 원 이하: 신혼부부 디딤돌 수준으로 가산 | 은행 주담대 금리 수준(한국은행·은행연합회 고시 중 낮은 값) |
| 전세(4년 후) | 7,500만 원 이하: 신혼부부 버팀목 수준으로 가산 | 은행 전세대출 금리 수준(고시 금리 중 낮은 값) |
예시 가구(9,000만 원)는 구입·전세 모두 '기준 소득 초과'에 해당해 특례가 끝나면 시중은행 수준 금리로 바뀝니다. 다만 소득 1.3억 원 이하 가구는 하한선이 있고, 소득 1.3억 원 초과 맞벌이는 기존 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한입니다.
이 시기를 늦추는 방법은 추가 출산입니다. 대출 뒤 둘째를 낳으면 구입은 5년, 전세는 4년씩 특례 기간이 늘고 1명당 연 0.2%p 우대도 받습니다. 대출 기간 중 출산했다면 은행에 방문해 조건변경을 신청해야 합니다.
4. 고르기 전에 확인할 의무·조건
구입 — 1개월 내 전입, 2년 실거주, 1주택 유지
• 대출일로부터 1개월 안에 전입하고 2년 이상 살아야 하며, 어기면 대출금을 갚아야 합니다
• 대출 기간 중 다른 집을 취득하면 6개월 안에 처분해야 합니다
• 중도상환수수료(3년 내 최대 0.6%)는 2026년 12월 31일 상환분까지 면제
전세 — 연장 때마다 소득·보증금 다시 심사
• 기본 2년, 연장하며 최장 12년(이후 미성년 자녀 1명당 2년 추가, 최장 20년)
• 연장 시 소득 기준을 넘으면 해당 보증금 구간 최고금리에 0.3%p 가산
• 원금 10% 이상을 갚지 않으면 연장 때 0.2%p 가산, 대출 중 집을 사면 상환 대상
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면, 매달 현금 흐름이 빠듯하고 육아휴직을 앞두고 있다면 전세 특례로 이자 부담을 낮추는 쪽이, 실거주 2년을 지킬 수 있고 원금을 자산으로 쌓고 싶다면 구입 특례가 맞습니다. 어느 쪽이든 신청 기한이 잔금·등기 이후 3개월로 짧으니 다음 글에서 절차와 서류를 미리 챙겨 두세요.
2026-09-16 기준 · 출처: 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌·버팀목 상품안내(금리표·특례금리 종료 후 금리·기한연장), 내집마련 디딤돌·버팀목전세자금 안내 · 월 부담은 금리표 기준 자체 계산
