전세사기 피해자 결정 4가지 요건, 보증금 5억 이하면 나도 해당될까?
8월 한 달 658건 추가 인정 · 누적 피해자 4만 936건 (국토부 9월 발표)
📌 30초 요약 — 전세사기 피해자 결정과 지원
| 요건 | 전입신고·확정일자 + 보증금 5억 원 이하 + 다수 피해(우려) + 미반환 의도 정황, 네 가지 모두 |
|---|---|
| 보증금 | 5억 원 이하 원칙, 지역 여건에 따라 위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능 |
| 주거 | LH 피해주택 매입 → 최장 10년 임대료 없이 + 10년 더 시세 30~50% |
| 금융 | 피해자 전용 저리 전세대출·대환 연 1.2~2.7% · 구입자금 최대 4억 원 |
| 기한 | 특별법 유효기간 2027년 5월 31일까지 |
전세 만기가 다가오는데 집주인이 연락을 피하고, 등기부를 떼 보니 경매 개시 결정이 올라와 있다면 가장 먼저 확인할 것이 '전세사기 피해자 결정'입니다. 전세사기피해자법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)은 이 결정을 받은 임차인에게만 경·공매 유예, 피해주택 매입, 저리 대출 같은 지원을 열어 줍니다. 결정 자체가 보증금을 돌려주는 것은 아니지만, 모든 지원의 출발점이 되는 셈입니다.
국토교통부에 따르면 8월 한 달 동안 1,798건을 심의해 658건이 피해자로 결정됐고, 누적은 4만 936건이 됐습니다. 같은 달 626건은 요건 미충족으로 부결, 239건은 보증보험 등으로 보증금을 회수할 수 있어 적용 제외됐습니다. 신청한다고 다 되는 것이 아니라는 뜻이죠. 이 글에서는 맞벌이 부부, 1인 가구 세입자 입장에서 요건 네 가지와 받을 수 있는 지원을 정리합니다.
1. 피해자 결정 요건 — 네 가지를 모두 갖춰야 합니다
① 대항력과 확정일자
• 집을 인도받아 실제로 살고 있고 전입신고를 마쳤으며, 계약서에 확정일자를 받았을 것
• 이사를 나오면서 임차권등기를 마친 경우도 포함됩니다
• 확정일자가 없으면 '피해자등'으로 분류돼 일부 지원만 받을 수 있습니다
② 임차보증금 5억 원 이하
• 원칙은 5억 원 이하, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다
• 실제 피해 보증금은 1억~2억 원대가 가장 많습니다(6월 누적 기준 피해자의 약 85%가 2억 원 이하)
③ 다수의 임차인 피해 또는 우려
• 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 임대인 등에 대한 수사 개시 등으로 여러 임차인에게 피해가 났거나 날 것으로 예상될 것
• 같은 집주인이 가진 다른 호실·다른 건물 세입자도 함께 보는 요건입니다
④ 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심되는 정황
• 임대인이 반환 능력이 없는데도 보증금을 받았거나, 돌려주기 어려운 사정을 숨긴 정황 등
• 판단은 시·도 조사와 위원회 심의에서 이뤄지므로, 문자·통화 기록·내용증명처럼 사정을 보여 줄 자료를 모아 두는 것이 좋습니다
요건 해석은 사안마다 다르고 최종 판단은 위원회 몫입니다. 이 글은 일반 안내이므로 애매하다면 지역 전세피해지원센터의 무료 법률상담을 먼저 받아 보세요.
2. 우리 집은 어디쯤? 상황별 대입표
| 상황 | 결정 가능성 | 먼저 할 일 |
|---|---|---|
| 맞벌이 부부, 빌라 보증금 3억 · 집주인 여러 채 경매 | 요건 충족 여지 큼 | 확정일자·전입 유지, 결정 신청 |
| 1인 가구, 다가구 원룸 1억 · 집주인 연락 두절 | 다른 세입자 피해 확인 필요 | 같은 건물 세입자와 정보 공유 |
| 보증보험 가입, 보험금 청구 가능 | 적용 제외될 수 있음 | 보증기관 청구 먼저 |
| 확정일자 없이 전입만 한 경우 | '피해자등' 일부 지원 | 센터 상담 후 신청 |
핵심은 보증금을 다른 방법으로 전액 회수할 수 있느냐입니다. 보증보험이나 최우선변제금으로 돌려받을 수 있다면 특별법 지원 대상에서 빠질 수 있습니다. 8월 적용 제외 239건이 이런 경우입니다.
3. 결정 후 받을 수 있는 지원
| 분야 | 주요 내용 |
|---|---|
| 주거 | LH가 피해주택을 경·공매로 매입, 경매차익으로 최장 10년 임대료 지원 + 희망 시 시세 30~50%로 10년 더 거주 |
| 긴급주거 | 당장 살 곳이 없으면 공공임대 긴급 거처(최대 2년, 시세 30% 수준) |
| 금융 | 피해자 전용 저리 전세대출·대환대출 연 1.2~2.7%(전세 최대 2.4억 원), 구입자금 최대 4억 원·최장 50년 |
| 경·공매 | 경·공매 유예·정지 신청, 우선매수권 행사 또는 LH에 양도, 경·공매 대행 지원 |
| 생활·법률 | 긴급복지(생계비·의료비·주거비), 전세피해지원센터 법률상담 |
- LH 매입은 결정일부터 3년 안에 사전협의 신청: LH가 경매차익(감정가−낙찰가)을 임대료로 돌리고, 쓰고 남은 차익은 퇴거할 때 돌려줍니다. 8월 말까지 LH가 매입한 피해주택은 누적 1만 718호입니다.
- 전용 대출은 소득·자산 제한이 없는 대신 신용 요건은 봅니다. 기존 전세대출 이자 지원이나 반환보증 보증료 지원과는 별개 제도이니 헷갈리지 마세요.
4. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 전입·확정일자를 갖췄고 보증금이 5억 원 이하이며, 집주인 경매나 수사로 다른 세입자까지 피해를 볼 상황이라면 피해자 결정 신청부터 하는 것이 순서입니다. 11월 13일부터는 여기에 '보증금 3분의 1 최소보장'이 더해지는데, 다음 글에서 계산법과 대상을 풀어 드립니다.
2026-09-27 기준 · 출처: 국토교통부 8월 피해자 결정 발표(9월)·전세사기피해자법, LH 경매차익 지원 보도자료, 서울주거포털 전세사기 피해지원 안내 · 법률 판단이 아닌 일반 안내입니다
