전세사기 피해 보증금 3분의 1 국가 보장, 11월 13일부터 우리 집도?
주금공이 대신 갚은 전세대출 7,283억 원, 3년 새 2.4배 · 11월 13일 최소보장제 시행
📌 30초 요약 — 11월에 달라지는 전세사기 지원
| 최소보장 | 경·공매 회수금 등을 합쳐도 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 국가가 지원 |
|---|---|
| 선지급 | 신탁사기 등 권리구제가 어려운 경우 최소보장금을 먼저 주고 나중에 정산 |
| 시행일 | 2026년 11월 13일 (개정법 5월 12일 공포, 6개월 뒤) |
| 대상 | 특별법상 전세사기피해자등으로 결정된 임차인 |
| 보호 | 지원금은 양도·담보제공·압류 금지 |
9월 25일 공개된 국회 자료에 따르면 전세대출을 못 갚아 한국주택금융공사가 금융기관에 대신 갚아 준 돈(대위변제액)이 2022년 3,053억 원에서 2025년 7,283억 원으로 3년 새 약 2.4배가 됐습니다. 건수도 6,276건에서 1만 2,694건으로 두 배 넘게 늘었습니다. 보증금을 못 돌려받아 대출까지 떠안는 세입자가 그만큼 많아졌다는 신호입니다.
이런 상황에서 11월 13일부터 전세사기피해자법 개정안의 핵심인 '보증금 3분의 1 최소보장제'가 시행됩니다. 전세 만기를 앞둔 맞벌이 부부나 혼자 사는 30대 세입자라면 "우리 집이 경매로 넘어가면 얼마나 건질 수 있나"를 따져 볼 때 꼭 알아야 할 변화입니다.
1. 최소보장제 — 보증금 3분의 1까지는 국가가 메워 줍니다
지금까지 피해자 지원은 경매 유예, LH 매입, 저리 대출처럼 '회복을 돕는' 방식이었습니다. 개정법은 여기에 처음으로 회복의 바닥선을 정했습니다. 경·공매로 돌려받은 돈과 반환금을 모두 합해도 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액을 '최소지원금'으로 국가가 지원합니다.
| 예시 | 보증금 | 회수액 | 최소지원금 |
|---|---|---|---|
| 1인 가구 원룸 | 1억 원 | 1천만 원 | 약 2,333만 원 |
| 맞벌이 부부 빌라 | 2억 원 | 5천만 원 | 약 1,667만 원 |
| 회수액이 3분의 1 이상 | 2억 원 | 7천만 원 | 없음 |
계산은 '보증금 × 1/3 − 회수액'입니다. 보증금 2억 원이면 3분의 1은 약 6,667만 원이므로, 5천만 원을 회수했다면 약 1,667만 원이 지원 대상이 됩니다. 위 표는 원리를 보여 주는 예시이고 실제 금액은 회수액 산정 방식과 하위 규정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 이미 끝난 경매도 소급: 법 시행 전에 경매가 종료된 피해자에게도 적용되는 것으로 안내됐습니다.
- 받을 수 없는 경우: 피해주택을 직접 사들였거나, 우선변제권 행사를 소홀히 했거나, 이미 선지급을 받은 경우 등은 제한됩니다.
2. 선지급-후정산 — 신탁사기 피해자는 먼저 받습니다
신탁회사 소유 주택을 전세로 얻었다가 계약 자체가 무권계약이 된 '신탁사기'는 법적 분쟁이 길어 경매가 끝나기까지 몇 년씩 걸리기도 합니다. 개정법은 이런 경우 최소보장금의 전부 또는 일부를 경·공매 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하도록 했습니다.
| 구분 | 지금까지 | 11월 13일 이후 |
|---|---|---|
| 회수 하한 | 없음 | 보증금 3분의 1 보장 |
| 신탁사기 피해 | 분쟁 끝날 때까지 대기 | 최소보장금 선지급 |
| 지원금 보호 | — | 양도·담보·압류 금지(신설) |
| 공공주택사업자 권한 | — | 경·공매 유예·정지 신청 가능(신설) |
3. 그래도 남는 사각지대 — 지금 확인할 것
최소보장제는 피해자 결정을 받은 사람에게만 적용됩니다. 세입자114가 최근 4년간 상담 449건을 분석한 결과 전세사기 113건, 깡통전세 27건보다 '기타 보증금 미반환'이 309건(68.8%)으로 훨씬 많았고, 연령대는 30대가 104건으로 가장 많았습니다. 선순위 권리에 밀리는 후순위 임차인 상담도 118건이었습니다.
- 집주인 한 명의 단순 지급 지연: 다수 피해·기망 정황이 없으면 피해자 결정이 어렵습니다. 이 경우는 임차권등기, 지급명령 같은 일반 절차가 먼저입니다.
- 후순위 임차인: 경매에서 회수액이 적을수록 최소보장의 의미가 커지므로, 해당된다면 결정 신청을 미루지 않는 것이 좋습니다.
- 보증보험 가입자: 보험으로 전액 회수 가능하면 특별법 지원 대상에서 빠질 수 있습니다.
4. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 11월 13일부터 전세사기 피해자는 보증금의 최소 3분의 1을 국가 지원으로 확보할 수 있게 됩니다. 하지만 이 모든 것은 '피해자 결정'이 있어야 시작됩니다. 다음 글에서 결정 신청 서류와 절차, 걸리는 기간을 단계별로 정리합니다.
2026-09-27 기준 · 출처: 국토교통부 전세사기특별법 개정안 국회 통과 발표(4월 23일, 법률 제21634호 5월 12일 공포), 주금공 대위변제 국회 제출 자료 보도(9월 25일), 세입자114 상담 분석 보도(9월 24일) · 법률 판단이 아닌 일반 안내입니다
