전세보증보험 가입 조건, 보증금이 집값 90% 안이면 우리 집도 될까
보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격의 90% · 빌라는 공시가격 140%로 집값 계산
📌 30초 요약 — 전세보증보험 가입 가능 여부
| 핵심 공식 | 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90% 이하 |
|---|---|
| 주택가격 | 아파트는 KB·한국부동산원 시세 우선 · 빌라·다가구는 공시가격의 140% |
| 빌라 실질 한도 | 선순위 채권이 없으면 보증금이 공시가격의 126% 이하 |
| 보증금 상한 | HUG·HF 수도권 7억 원 · 그 외 지역 5억 원 |
| 바로 탈락 | 선순위 채권이 주택가격의 60% 초과 · 계약기간 1/2 경과 |
전세 만기가 다가와 새 집을 보러 다니다 보면 중개사무소에서 "이 집은 보증보험 돼요"라는 말을 자주 듣습니다. 그런데 그 말만 믿고 계약했다가 잔금 뒤에 가입이 거절되는 일이 생깁니다. 보증기관이 보는 집값은 매매 호가가 아니라 시세나 공시가격으로 다시 계산한 금액이기 때문입니다.
맞벌이 부부든 혼자 사는 직장인이든, 전 재산에 가까운 보증금을 지키려면 계약서에 도장 찍기 전에 숫자 세 개만 확인하면 됩니다. 주택가격, 선순위 채권, 우리 집 보증금입니다. 이 글에서 우리 집이 가입 가능한지 직접 계산하는 방법을 예시와 함께 보여 드립니다.
1. 가입 가능 여부는 공식 하나로 판단합니다
① 보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위 채권
• HUG는 2024년 1월 1일 신청분부터 보증비율을 100%에서 90%로 낮췄습니다
• HF 전세지킴보증도 같은 방식(주택가격의 90% − 선순위 채권)으로 한도를 계산합니다
• 우리 집 보증금이 이 한도 안에 들어와야 전액 가입이 됩니다
② 선순위 채권 = 집주인 대출 + 먼저 들어온 세입자 보증금
• 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액과, 다가구라면 나보다 먼저 계약한 세입자들의 보증금을 더합니다
• 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 한도와 상관없이 가입할 수 없습니다(HF 기준 단독·다가구 외 주택)
③ 보증금 상한 — 수도권 7억 원, 그 외 5억 원
• HUG·HF 모두 보증금이 이 금액을 넘는 전세는 받지 않습니다
• 고가 아파트 전세라면 SGI서울보증이 남은 선택지입니다(2편 참고)
2. 주택가격은 집 종류에 따라 다르게 계산합니다
| 주택 유형 | 주택가격 산정 기준 |
|---|---|
| 아파트 | KB시세·한국부동산원 시세 우선 |
| 연립·다세대(빌라) | 공동주택 공시가격 × 140% |
| 단독·다가구 | 개별단독주택 공시가격 × 140% |
| 주거용 오피스텔 | 시세 없으면 국세청 기준시가 × 140% |
아파트는 시세가 있어 큰 문제가 없지만, 빌라는 시세 대신 공시가격을 쓰는 경우가 대부분입니다. 공시가격은 실제 거래가보다 낮게 잡히는 편이라, 매매가 3억 원짜리 빌라라도 공시가격이 1억 5천만 원이면 보증기관이 보는 집값은 2억 1천만 원에 그칩니다. HUG 기준 140% 적용은 2023년 1월 1일 신청분부터이고, 그 전에는 150%였습니다.
3. 우리 집 보증금, 얼마까지 가입될까 — 계산 예시
| 집 조건 | 주택가격 | 가입 가능 보증금 |
|---|---|---|
| 빌라 공시가 1억 원 | 1억 4천만 원 | 1억 2,600만 원 |
| 빌라 공시가 1.5억 원 | 2억 1천만 원 | 1억 8,900만 원 |
| 빌라 공시가 1.5억 원 + 근저당 5천만 원 | 2억 1천만 원 | 1억 3,900만 원 |
| 빌라 공시가 2억 원 | 2억 8천만 원 | 2억 5,200만 원 |
| 아파트 시세 4억 원 | 4억 원 | 3억 6,000만 원 |
선순위 채권이 없는 빌라는 결국 보증금이 공시가격의 126% 이하여야 합니다. 공시가 1억 5천만 원 빌라를 보증금 2억 원에 계약하면 1,100만 원이 넘쳐 HUG 가입이 안 됩니다. 이럴 때는 보증금을 한도 안으로 낮추고 차액을 월세로 돌리는 반전세 조정을 계약 전에 요청하는 경우가 많습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 확인할 수 있습니다.
4. 한도 안이어도 거절되는 경우
- 전입신고·확정일자가 없을 때: 대항력과 우선변제권을 갖춘 뒤에 가입하는 상품입니다. HF는 전세대출 보증과 동시에 신청하면 보증서 발급일까지 갖추는 조건으로 받아 줍니다.
- 계약기간 1년 미만, 집주인이 소유자가 아닐 때: HF는 계약기간 1년 이상, 임대인이 목적물 소유자일 것을 요건으로 둡니다.
- 경매·압류 등 권리 침해가 있을 때: 등기부에 가압류·경매 개시가 보이면 가입이 막힙니다. 위반건축물로 등재된 빌라도 주의하세요.
- 다른 세대가 전입해 있을 때: HF는 공동주택에 다른 세대 전입 내역이 있으면 원칙적으로 받지 않습니다(집주인 본인·직계가족·무상거주인은 예외).
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 집값은 시세 또는 공시가격 140%, 한도는 그 90%에서 집주인 대출을 뺀 금액입니다. 이 숫자 안에 우리 집 보증금이 들어오면 가입은 됩니다. 다음 글에서는 가입이 되는 집이라면 HUG·HF·SGI 중 어디가 보증료가 가장 싼지 실제 금액으로 비교해 드립니다.
2026-10-20 기준 · 출처: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(보증한도·주택가격 산정), 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 상품안내(보증대상·선순위채권 제한·주택가격 산정)
