고정금리 대출 4가지 유형, 3억이면 월 10만 원 갈리는 우리 집 선택
기준금리 3.00% · 5년 고정형 4.9%대 vs 6개월 변동형 4.2%대 (9월)
📌 30초 요약 — 고정금리 대출 4가지 유형
| 변동형 | 6개월마다 금리 재산정 · 지금 가장 낮지만 기준금리 오르면 같이 오름 |
|---|---|
| 혼합형 | 처음 5년 고정 → 이후 6개월 변동 · 시중은행 주담대의 주력 |
| 주기형 | 5년(또는 10년)마다 그 시점 금리로 다시 고정 · 스트레스 DSR 반영 40% |
| 순수 고정형 | 만기까지 한 금리 · 정책모기지가 대표 · 스트레스 금리 미적용 |
| 3억 차이 | 30년 원리금균등, 연 4.3% vs 4.9% 가정 시 월 약 10만 7천 원 |
전세 만기가 다가오거나 첫 집 잔금을 앞둔 맞벌이 부부가 은행 상담에서 꼭 듣는 질문이 있습니다. "금리는 변동으로 하시겠어요, 고정으로 하시겠어요?" 막상 설명을 들어도 혼합형·주기형까지 섞여 나오면 무엇이 진짜 고정인지 헷갈리기 쉽습니다.
한국은행이 7월과 8월 두 번 연속 기준금리를 올려 연 3.00%가 되면서 이 선택이 다시 중요해졌습니다. 이 글은 네 가지 금리 방식이 실제로 어떻게 다른지, 3억 원을 빌렸을 때 우리 집 월 상환액이 얼마나 갈리는지를 숫자로 정리합니다. 특정 은행·상품을 추천하지 않으며, 예시 금리는 가정값입니다.
1. 금리 방식 4가지 — '고정'이라고 다 같은 고정이 아닙니다
① 변동형 — 6개월마다 새 금리
• 코픽스(COFIX)나 금융채 6개월물 같은 기준금리에 은행 가산금리를 더해 정해집니다
• 신규취급액 기준 코픽스는 9월 15일 공시 기준 3.18%이고, 매월 15일 새로 발표됩니다
• 지금 금리가 가장 낮은 대신, 기준금리가 오르면 다음 변동 주기부터 이자가 바로 늘어납니다
② 혼합형 — 처음 5년만 고정
• 금융위원회 설명 기준 '5년 혼합형'은 5년간 금리가 고정된 뒤 6개월 주기로 변하는 대출입니다
• 5년이 지나면 사실상 변동형이 되므로 "5년 뒤 우리 집 상황"까지 생각해야 합니다
③ 주기형 — 5년·10년마다 다시 고정
• 5년 주기형은 5년마다 그때 시장금리로 새 고정금리를 정합니다. 변동은 하지만 흔들리는 간격이 깁니다
• 10년 주기형은 최초 10년을 고정한 뒤 10년마다 다시 산정하는 방식으로, 시중은행 중 신한은행이 먼저 내놨고 IBK기업은행도 판매하고 있습니다
④ 순수 고정형 — 만기까지 한 금리
• 30년이든 40년이든 약정한 금리가 끝까지 유지됩니다
• 은행 자체 상품보다는 주택금융공사 보금자리론 같은 정책모기지가 대표적입니다. 시중은행 주담대는 주로 5년 고정 후 변동하는 혼합형이나 주기형입니다
2. 9월 금리 수준 — 변동과 5년 고정 차이 약 0.5~0.7%p
| 유형 | 금리 범위 | 기준 |
|---|---|---|
| 6개월 변동형 | 연 4.2%대 ~ 6.4%대 | 5대 은행, 9월 21일 보도 |
| 5년 고정형(혼합·주기) | 연 4.9%대 ~ 6.9%대 | 5대 은행, 9월 21일 보도 |
| 10년 주기형 | 연 5.19 ~ 6.60% | 신한은행, 9월 7일 보도 |
하단 금리끼리 비교하면 5년 고정형이 변동형보다 약 0.5~0.7%p 비싸고, 금융당국은 일부 은행의 10년 고정형과 6개월 변동형 차이를 약 1%p로 보고 있습니다. 고정기간이 길수록 '금리 보험료'를 더 내는 구조라고 이해하면 쉽습니다. 실제 적용 금리는 신용점수·우대조건·주택 소재지에 따라 달라지므로 범위의 하단이 곧 우리 집 금리는 아닙니다.
3. 3억 빌리면 월 얼마 차이? — 0.6%p가 만드는 10만 원
위 하단 금리를 참고해 변동형 연 4.3%, 5년 고정형 연 4.9%로 가정하고 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린 경우를 직접 계산했습니다.
| 가정 금리 | 월 상환액 | 변동형 대비 |
|---|---|---|
| 변동형 연 4.3% | 약 148만 5천 원 | 기준 |
| 5년 고정형 연 4.9% | 약 159만 2천 원 | +약 10만 7천 원 |
| 변동형이 5.3%로 오르면 | 약 166만 6천 원 | +약 18만 1천 원 |
처음에는 변동형이 한 달에 10만 원 남짓 가볍습니다. 하지만 변동형 금리가 0.6%p만 올라도 두 방식의 월 상환액은 같아지고, 1%p가 오르면 오히려 고정형보다 한 달에 7만 원 넘게 더 냅니다. 결국 선택은 "앞으로 몇 년 안에 금리가 0.6%p 넘게 오를까"에 대한 우리 집의 판단과, 그 위험을 버틸 여유가 있느냐의 문제입니다.
- 한도도 다릅니다: 3단계 스트레스 DSR에서 한도를 계산할 때 변동형은 스트레스 금리를 100%, 5년 혼합형은 80%, 5년 주기형은 40% 반영합니다. 만기까지 금리가 고정된 순수 고정형은 적용하지 않습니다. 같은 소득이라도 고정기간이 길수록 한도가 덜 깎입니다.
- 중도상환수수료: 2025년 1월 개편 뒤 5대 은행 평균이 고정형 0.65%, 변동형 0.65%로 같아졌고, 대출일부터 3년 안에 갚을 때만 붙습니다.
4. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 지금은 변동형이 월 10만 원 남짓 싸지만, 그 차이는 금리가 0.6%p만 올라도 사라집니다. 맞벌이라도 한 사람 소득이 끊기는 육아휴직 기간이 예정돼 있다면 상환액이 흔들리지 않는 쪽의 가치가 커집니다. 다음 글에서는 금리가 오를 때와 내릴 때 5년간 이자가 얼마나 달라지는지 시나리오별로 비교합니다.
2026-09-27 기준 · 출처: 한국은행 기준금리(8월 27일), 은행연합회 코픽스 공시(9월 15일), 금융위원회 3단계 스트레스 DSR·중도상환수수료 개편 발표, 파이낸셜뉴스(9월 21일)·뉴스핌(9월 7일)·뉴데일리(9월 27일) 보도 · 월 상환액은 가정 금리로 자체 계산
