대출계산기 DSR, 스트레스 3%면 연봉 5천 한도 4,300만 원 깎인다
하반기 스트레스 DSR — 수도권 주담대 3.0% 유지, 지방은 12월 31일까지 2단계
📌 30초 요약 — DSR·스트레스 DSR 핵심
| DSR 공식 | 모든 대출의 연간 원리금 ÷ 연소득 × 100 |
|---|---|
| 한도 | 은행 40% · 제2금융권 50% (총대출 1억 원 초과 차주) |
| 수도권·규제지역 주담대 | 스트레스 금리 3.0% 가산해 한도 계산 |
| 지방 주담대 | 1.5% × 기본 적용비율 50% (2단계, 12월 31일까지) |
| 한도 변화 예 | 연소득 5천만 원·연 4%·30년 변동형: 2억 9,400만 → 2억 5,100만 원 |
전세 만기를 앞두고 "이번에 아예 집을 살까" 고민하는 맞벌이 부부가 가장 먼저 부딪히는 벽이 DSR입니다. 1편에서 계산한 월 상환액이 아무리 감당할 만해 보여도, 은행은 실제 금리보다 높은 스트레스 금리를 얹어 계산한 원리금이 소득의 40%를 넘으면 그만큼 한도를 줄입니다.
이 글은 금융위원회·은행연합회 발표로 확인된 기준만 사용해 DSR과 스트레스 DSR을 직접 계산하는 방법을 정리했습니다. 예시 금리(연 4%·5%)는 모두 가정값이며, 특정 대출 상품을 추천하지 않습니다.
1. DSR 계산 — 대출 종류마다 넣는 방식이 다릅니다
DSR(총부채원리금상환비율)은 내가 가진 모든 대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 차주의 총대출이 1억 원을 넘으면 은행은 40%, 제2금융권은 50% 안에서만 새 대출을 내줍니다. 계산할 때 대출 종류별로 반영 방식이 다릅니다.
| 대출 종류 | DSR에 넣는 금액 |
|---|---|
| 주택담보대출 | 실제 만기 기준 연간 원리금 |
| 신용대출(일시상환) | 만기 5년 분할상환으로 가정한 원리금 |
| 마이너스통장 | 사용액이 아닌 약정 한도 기준 |
| 전세대출 | 원칙 제외 · 수도권·규제지역 1주택자는 이자분 반영 |
여기서 주의할 점은 DSR의 연소득이 원칙적으로 대출받는 사람(차주) 본인 소득이라는 것입니다. 맞벌이라도 누구 명의로 받느냐에 따라 한도가 달라지고, 배우자 소득 합산 인정 여부는 상품·은행마다 다르니 상담 때 꼭 확인하세요.
2. 스트레스 DSR — 한도 계산 때만 금리를 더 얹는다
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정으로, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 '스트레스 금리'를 더하는 제도입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아닙니다. 2026년 하반기(7월 1일~12월 31일) 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | 적용 비율 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 3단계 100% |
| 지방 주담대 | 1.5% | 2단계 50% |
| 신용대출(총 1억 원 초과 시) | 1.5% | 3단계 100% |
여기에 대출 유형별 비율이 한 번 더 곱해집니다. 변동형과 고정기간 5년 미만 상품은 100% 반영되고, 혼합형·주기형처럼 고정기간이 긴 상품은 반영 비율이 낮습니다. 신용대출은 만기 5년 이상 고정금리면 적용하지 않고, 3~5년 고정금리는 60%만 반영합니다.
3. 연소득 5천만 원이면 한도는 얼마나 줄까
금융위원회가 수도권·규제지역 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올리면서 공개한 시뮬레이션입니다(연소득 5,000만 원, 금리 연 4% 가정, 30년 만기).
| 금리 유형 | 스트레스 1.5% | 스트레스 3.0% | 감소율 |
|---|---|---|---|
| 변동형 | 2억 9,400만 | 2억 5,100만 | −14.7% |
| 혼합형(5년) | 3억 400만 | 2억 6,600만 | −12.2% |
| 주기형(5년) | 3억 2,500만 | 3억 400만 | −6.6% |
같은 방식으로 직접 계산해 보면 이렇습니다. 연소득 5,000만 원의 DSR 40%는 연 2,000만 원, 즉 월 166만 6,667원까지 원리금을 낼 수 있다는 뜻입니다. 변동형 주담대를 연 4%로 가정하면
- 수도권(4% + 3.0% = 7.0%로 계산): 30년 원리금균등 한도 약 2억 5,051만 원
- 지방(4% + 1.5%×50% = 4.75%로 계산): 한도 약 3억 1,950만 원
- 기존 신용대출 3,000만 원이 있다면(연 5% 가정, 5년 분할 기준 연 약 679만 원): 수도권 약 1억 6,542만 원, 지방 약 2억 1,097만 원으로 줄어듭니다
안 쓰는 마이너스통장 한도나 자동차 할부도 DSR을 차지하니, 주담대 상담 전에 정리할 수 있는 대출부터 줄이는 것이 한도를 지키는 가장 확실한 방법입니다. 실제 한도는 DSR 외에 LTV·주택가격별 상한 등 다른 규제와 은행 심사로 더 낮아질 수 있습니다.
4. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 우리 집 한도는 "월 상환액 ÷ 스트레스 금리를 얹은 계산"으로 정해집니다. 수도권 변동형이라면 연 4% 가정에서 연소득 5천만 원 기준 한도가 약 4,300만 원 줄어드니, 주담대 상담 전 기존 대출 정리와 금리 유형 선택을 먼저 점검하세요. 다음 글에서는 전세·주담대 월 상환액을 계산기와 엑셀로 직접 뽑는 순서를 안내합니다.
2026-09-25 기준 · 출처: 금융위원회 10·15 대책 스트레스 금리 상향·한도 시뮬레이션, 은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 적용 계획(6월 30일) · 예시 금리는 가정값
