주택담보대출 한도 계산법, 맞벌이 연소득 1억이면 우리 집은 얼마?
8월 은행 주담대 4조 원 증가 · 수도권 스트레스 금리 3% 반영 기준
📌 30초 요약 — 우리 집 주담대 한도 공식
| 한도 공식 | LTV 한도 · 집값 구간별 상한 · DSR 한도 중 가장 작은 금액 |
|---|---|
| LTV | 규제지역 40%(서민·실수요자 60%, 생애최초 70%) · 비규제지역 70% |
| 금액 상한 | 수도권·규제지역 시가 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억 원 |
| DSR | 은행 40% (총대출 1억 원 초과 시) — 1년 원리금 ÷ 연소득 |
| 스트레스 금리 | 수도권·규제지역 주담대 +3.0%p · 지방 주담대 +0.75%p(12월 말까지) |
맞벌이로 5년쯤 모은 돈에 대출을 더해 첫 집을 알아보다 보면 가장 먼저 막히는 질문이 "그래서 은행에서 얼마까지 나오나"입니다. 주택담보대출계산기에 숫자를 넣어 봐도 결과가 제각각인 이유는, 한도가 집값 하나가 아니라 세 가지 잣대로 동시에 걸러지기 때문입니다.
이 글은 2026년 9월 현재 기준으로 LTV·금액 상한·DSR을 차례로 적용해 우리 집 한도를 직접 계산하는 방법을 정리했습니다. 부부합산 연소득 1억 원 맞벌이 부부와 연소득 5,000만 원 1인 가구 사례로 숫자를 끝까지 따라가 봅니다.
1. 한도는 세 번 걸러집니다
① LTV — 집값의 몇 %까지 빌려주나
• 주택담보인정비율. 집값 × LTV가 담보 기준 최대치입니다
• 같은 8억 원 아파트라도 규제지역 일반 무주택자는 40%(3억 2천만 원), 생애최초는 70%(5억 6천만 원)로 차이가 큽니다
② 금액 상한 — 수도권·규제지역은 최대 6억
• 주택 구입 목적 주담대는 시가 15억 원 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억 원까지만 나옵니다
• LTV로 계산한 금액이 더 커도 이 상한을 넘을 수 없습니다
③ DSR — 소득으로 갚을 수 있는 만큼
• 모든 대출의 1년 원리금 합계가 연소득의 40%(은행)를 넘으면 안 됩니다
• 한도를 계산할 때만 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 보수적으로 잡습니다. 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p, 지방은 0.75%p입니다
2. LTV 표 — 우리 집은 어느 칸일까
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| 일반 무주택자 | 40% | 70% |
| 서민·실수요자 | 60% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 수도권 70% · 지방 80% |
| 다주택자 추가 구입 | 수도권·규제지역 주담대 불가 | |
- 규제지역: 서울 25개 구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남, 그리고 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가됐습니다.
- 서민·실수요자 60%: 부부합산 연소득 9,000만 원 이하 무주택 세대주가 가격 요건 이하 주택을 살 때입니다. 맞벌이 합산이 9,000만 원을 넘으면 이 칸은 해당하지 않습니다.
- 생애최초: 소득 기준은 없지만 본인과 세대원 모두 주택을 가져 본 적이 없어야 하고, 수도권·규제지역은 6개월 안에 전입해야 합니다.
3. DSR 한도 계산표 — 연소득별
가정: 금리 연 4.0%, 30년 원리금균등상환, 기존 대출 없음, 변동금리. 은행 DSR 40%를 꽉 채웠을 때의 단순 계산이며 실제 심사 결과와는 다를 수 있습니다.
| 연소득 | 가산 없이 | 지방(+0.75%p) | 수도권(+3.0%p) |
|---|---|---|---|
| 1인 가구 5,000만 원 | 약 3.49억 | 약 3.20억 | 약 2.51억 |
| 7,000만 원 | 약 4.89억 | 약 4.47억 | 약 3.51억 |
| 맞벌이 합산 1억 원 | 약 6.98억 | 약 6.39억 | 약 5.01억 |
계산 방법은 간단합니다. 연소득 × 40%가 1년에 갚을 수 있는 원리금이고, 이 금액을 (실제 금리 + 스트레스 금리)와 만기로 역산하면 대출 원금이 나옵니다. 주택담보대출계산기에 금리를 7.0%로 넣으면 수도권 변동금리 한도를 대략 확인할 수 있습니다.
4. 사례로 끝까지 계산해 보기
사례 A — 서울 8억 원 아파트, 맞벌이 합산 1억 원, 생애최초, 아내 명의 신용대출 3,000만 원
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| ① LTV | 8억 × 70% | 5.6억 |
| ② 금액 상한 | 시가 15억 이하 | 6억 |
| ③ DSR | 신용대출 원리금(연 5%·5년 가정 약 679만 원) 차감 후 7.0%로 역산 | 약 4.16억 |
| 최종 | 셋 중 가장 작은 값 | 약 4.16억 |
신용대출이 없었다면 DSR 한도는 약 5.01억 원입니다. 3,000만 원짜리 신용대출 하나가 주담대 한도를 8,000만 원 넘게 줄인 셈이라, 부부 소득을 합산할 때는 배우자 대출까지 함께 계산된다는 점을 꼭 확인해야 합니다.
사례 B — 지방 비규제지역 3억 원 아파트, 1인 가구 연소득 5,000만 원, 생애최초
LTV 80%로 2.4억 원, DSR 한도(+0.75%p)는 약 3.20억 원이므로 최종 한도는 LTV에서 막히는 2.4억 원입니다. 여기에 은행이 소액임차보증금만큼 빼는 '방공제'가 적용되면 실제 금액은 더 줄 수 있습니다.
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 우리 집 한도는 "집값 × LTV", "집값 구간별 상한", "소득 × 40%로 역산한 금액" 중 가장 작은 숫자입니다. 서울·경기 규제지역이라면 대부분 DSR에서 먼저 막히는데, 스트레스 금리가 지역마다 달라 같은 연봉도 한도가 1억 원 넘게 벌어집니다. 다음 글에서 지역·금리 유형별 차이를 표로 비교합니다.
2026-09-15 기준 · 출처: 금융위원회 6·27 가계부채 관리 강화방안·10·15 주택시장 안정화 대책·8·13 금융 종합대책, 국토교통부 규제지역 지정(6월 30일), 한국은행 9월 9일 금융시장 동향 · 한도 계산은 가정 금리 기준 단순 추정
