주택담보대출 스트레스 금리 3%, 연소득 5천이면 한도 4,300만 원 깎인다
8·13 대책 가계대출 목표 1.5%→3% 상향 · LTV·DSR 비율은 그대로
📌 30초 요약 — 달라진 규제와 한도
| 핵심 변화 | 수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 1.5%p → 3.0%p |
|---|---|
| 한도 영향 | 연소득 5,000만 원 기준 약 2억 9,400만 → 2억 5,100만 원(금리 4%·30년 가정) |
| 지방 | 0.75%p 특례를 12월 말까지 연장 — 같은 연봉이면 수도권보다 한도가 큼 |
| 8·13 대책 | 금융권 가계대출 증가율 목표 1.5% → 3%, 규제비율(LTV·DSR)은 유지 |
| 2027년 1월 | DSR 소득 산정 때 급증한 소득은 2~3년 평균으로 반영 |
둘째를 낳고 집을 넓히려는 맞벌이 부부, 전세 만기에 맞춰 첫 집을 사려는 1인 가구가 올해 은행 상담에서 가장 많이 듣는 말이 "작년보다 한도가 덜 나온다"입니다. 연봉은 그대로인데 한도가 줄어든 이유는 대부분 스트레스 금리에 있습니다.
한국은행에 따르면 8월 은행 가계대출은 3조 4천억 원 늘었고 그중 주담대가 4조 원 증가했습니다. 금융당국은 8·13 대책에서 가계대출 총량 목표를 넓히면서도 LTV·DSR 비율은 손대지 않았습니다. 이 글에서 지역·금리 유형별로 한도가 얼마나 달라지는지 표로 비교합니다.
1. 6·27부터 8·13까지, 쌓인 규제 한눈에 보기
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2025년 6월 28일 | 수도권·규제지역 주택 구입 주담대 최대 6억, 만기 30년, 6개월 내 전입, 생애최초 LTV 70% |
| 2025년 7월 1일 | 스트레스 DSR 3단계(기본 1.5%p), 지방 주담대는 0.75%p |
| 2025년 10월 15일 대책 | 서울 전역·경기 12곳 규제지역, 15억 초과 4억·25억 초과 2억, 수도권·규제지역 스트레스 금리 3.0%p |
| 2026년 6월 | 지방 주담대 0.75%p 특례 12월 말까지 연장 |
| 2026년 7월 1일 | 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 규제지역 추가 |
| 2026년 8월 13일 대책 | 가계대출 증가율 목표 3%로 상향, LTV·DSR 비율 유지 |
| 2027년 1월 | DSR 소득 산정: 소득상승률 20% 초과 시 2년 평균, 30% 초과 시 3년 평균 |
정책모기지(보금자리론·디딤돌)는 DSR이 아닌 DTI 기준이라 위 스트레스 금리 변화를 직접 받지 않습니다.
2. 지역별 비교 — 서울·경기 규제지역 vs 지방
| 구분 | 수도권·규제지역 | 지방 비규제지역 |
|---|---|---|
| LTV(일반 무주택) | 규제지역 40% · 수도권 비규제 70% | 70% |
| LTV(생애최초) | 70% | 80% |
| 금액 상한 | 15억 이하 6억 · 25억 이하 4억 · 초과 2억 | 구간 상한 없음 |
| 스트레스 금리 | 3.0%p | 0.75%p(12월 말까지) |
| 전입 의무 | 6개월 이내 | 해당 없음 |
규제지역 LTV 40%는 서울 25개 구와 경기 과천·광명·성남 3개 구·수원 3개 구·안양 동안·용인 수지·의왕·하남, 화성 동탄·용인 기흥·구리에 적용됩니다. 인천처럼 수도권이지만 규제지역이 아닌 곳은 LTV 70%를 받지만 스트레스 금리는 3.0%p가 붙습니다.
3. 같은 연봉, 사는 곳에 따라 DSR 한도는 이만큼 다릅니다
가정: 실제 금리 연 4.0%, 30년 원리금균등, 변동금리, 기존 대출 없음, 은행 DSR 40%. LTV·금액 상한은 반영하지 않은 소득 기준 한도입니다.
| 연소득 | 지방(4.75%) | 수도권(7.0%) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 1인 가구 5,000만 원 | 약 3.20억 | 약 2.51억 | 약 6,900만 |
| 7,000만 원 | 약 4.47억 | 약 3.51억 | 약 9,700만 |
| 맞벌이 합산 1억 원 | 약 6.39억 | 약 5.01억 | 약 1.38억 |
스트레스 금리를 1.5%p로 계산하던 때와 비교하면, 연소득 5,000만 원은 약 2억 9,400만 원에서 2억 5,100만 원으로 4,300만 원 줄어듭니다. 소득이 높을수록 줄어드는 금액도 커서, 맞벌이 합산 1억 원이면 약 5.87억에서 5.01억 원으로 8,000만 원 넘게 차이가 납니다.
4. 금리 유형과 시기에 따라 달라지는 것
① 변동 vs 혼합·주기형 vs 고정
• 변동금리는 스트레스 금리 100% 반영
• 혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 적게 반영
• 만기까지 고정금리는 반영하지 않아 같은 소득에서 한도가 가장 넉넉합니다. 금융당국도 은행권 장기 고정금리 주담대 확대를 유도하고 있습니다
② 지방 특례 종료 여부 — 12월 말 확인
• 지방 0.75%p 특례는 당초 2025년 말까지였다가 2026년 6월, 다시 12월 말까지로 연장됐습니다
• 연장되지 않으면 3단계 기준이 적용돼 한도가 줄 수 있으니 잔금이 내년 초라면 발표를 확인하세요
③ 성과급이 크게 오른 해 — 2027년부터 평균 소득
• 2027년 1월부터 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2년, 30%를 넘으면 3년 평균으로 계산합니다
• 소득이 줄어든 경우에는 최근 1년 소득을 그대로 씁니다
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 LTV·DSR 비율 자체는 1년째 그대로지만, 스트레스 금리가 지역별로 3.0%p와 0.75%p로 나뉘면서 같은 연봉도 사는 곳에 따라 한도가 1억 원 넘게 벌어졌습니다. 우리 집 숫자를 확인했다면 마지막 글에서 은행 신청 절차와 서류를 챙겨 보세요.
2026-09-15 기준 · 출처: 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안·10·15 대책·지방 주담대 특례 연장(6월)·8·13 금융 종합대책, 국토교통부 규제지역 지정(6월 30일), 한국은행 9월 9일 발표 · 한도는 가정 금리 기준 단순 추정
