임차권등기명령 서울 신청 25% 감소, 등기 전 이사하면 잃는 2가지
서울 상반기 신청 3,754건, 1년 전보다 25% 감소 · 이사 순서는 그대로
📌 30초 요약 — 이사 시점과 지연이자
| 최근 흐름 | 서울 집합건물 임차권등기명령 신청 상반기 3,754건 (전년 동기 5,006건, −25.0%) |
|---|---|
| 이사 시점 | 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인한 뒤 이사·전입신고 이전 |
| 먼저 나가면 | 대항력과 우선변제권, 두 가지를 잃을 수 있음 |
| 지연이자 | 집을 비워 준 뒤부터 민법상 연 5% · 소송을 내면 법이 정한 연 12% |
| 반환보증 | 가입자는 임차권등기를 마쳐야 보증기관에 이행청구 가능 |
대법원 등기정보광장 통계를 인용한 7월 9일 보도에 따르면, 올해 상반기 서울 집합건물의 임차권등기명령 신청은 3,754건으로 1년 전 같은 기간(5,006건)보다 25.0% 줄었습니다. 숫자만 보면 보증금 걱정이 줄어든 것 같지만, 3월 778건·4월 828건처럼 이사철에는 여전히 한 달에 800건 안팎이 접수됩니다.
전체 건수가 줄어도 내 집주인이 보증금을 제때 못 주면 그 한 건이 전부입니다. 특히 새집 잔금일에 쫓겨 등기가 끝나기 전에 짐을 빼는 실수가 가장 위험합니다. 이사 날짜를 어떻게 잡아야 하는지, 지연이자는 언제부터 붙는지, 반환보증에 가입했다면 순서가 어떻게 달라지는지 차례로 짚어 봅니다.
1. 등기 전에 이사하면 잃는 두 가지
① 대항력 — 새 집주인·낙찰자에게 "보증금 받을 때까지 못 나간다"고 말할 힘
대항력은 거주와 전입신고가 유지되는 동안에만 살아 있습니다. 등기 전에 전입신고를 옮기면 그 순간 끊기고, 나중에 다시 전입해도 순위는 그날 기준으로 새로 매겨집니다.
② 우선변제권 — 경매 배당에서 뒷순위보다 먼저 받을 권리
확정일자로 얻은 우선변제권도 대항요건이 있어야 유지됩니다. 먼저 나가면 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.
법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 보증금을 받기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금을 돌려받기 어려워진다고 안내합니다. 임차권등기는 신청한 날이 아니라 등기부에 올라간 날부터 효력이 생긴다는 점이 핵심입니다.
2. 이사 날짜는 이렇게 잡습니다
| 순서 | 할 일 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 1 | 만기 다음 날 이후 임차권등기명령 신청 | 계약 종료 통보 증빙 |
| 2 | 법원 결정 → 등기소에 등기 촉탁 | 보정명령이 오면 바로 대응 |
| 3 | 인터넷등기소에서 등기사항증명서 발급 | '주택임차권' 기재 여부 |
| 4 | 이사 · 새집 전입신고 | 3번 확인 뒤에 진행 |
- 결정문을 받았다고 끝이 아닙니다. 법원 결정과 실제 등기 사이에 며칠 차이가 날 수 있으니 등기사항증명서를 직접 떼어 확인하세요.
- 새집 잔금일이 먼저 온다면 가족 중 일부의 전입신고와 짐 일부를 남겨 점유를 유지하는 방법이 흔히 쓰입니다. 다만 인정 여부는 상황에 따라 달라질 수 있으니 대한법률구조공단(132) 상담을 거친 뒤 결정하세요.
- 처리 기간은 법원과 사건마다 다릅니다. 서류가 부족해 보정명령이 나오면 그만큼 늦어지므로, 이사 계획은 여유 있게 잡는 것이 안전합니다.
3. 지연이자 — 등기만 해 두면 붙을까
많이 오해하는 부분입니다. 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 서로 맞바꾸는 관계(동시이행)여서, 세입자가 계속 살고 있으면 집주인에게 늦어진 책임을 묻기 어렵습니다. 임차권등기를 마치고 집을 비워 열쇠나 비밀번호를 넘긴 뒤부터 지연손해금을 청구할 수 있다는 것이 일반적인 설명입니다.
| 구간 | 이율 | 근거 |
|---|---|---|
| 집을 인도한 다음 날부터 | 연 5% | 민법상 법정이율 |
| 보증금 반환 소송을 낸 경우, 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터 | 연 12% | 소송촉진 등에 관한 특례법 |
실제로 인정되는 기간과 이율은 법원이 사건마다 판단합니다. 그래서 이사하는 날 집을 비웠다는 사실과 날짜를 문자·사진으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 계약서에 별도 지연이자 약정이 있다면 그 약정을 먼저 따집니다.
4. 전세보증금 반환보증에 가입했다면
주택도시보증공사(HUG) 등의 반환보증에 가입한 세입자에게 임차권등기는 선택이 아니라 이행청구의 선행 절차입니다. 흐름은 다음과 같습니다.
- 계약 종료 통보: 만기 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 전하고 증빙을 남깁니다.
- 임차권등기 완료: 만기 후 임차권등기명령을 신청해 등기부 기재까지 마칩니다.
- 보증기관에 이행청구: 계약이 끝나고 일정 기간(HUG 안내 기준 1개월)이 지나도록 보증금을 못 받으면 보증사고로 보고 청구할 수 있습니다. 임차권등기가 기재된 등기사항증명서와 계약 종료 통보 증빙을 함께 냅니다.
- 이사는 보증기관 안내에 맞춰: 보증금을 지급받는 날 집을 비워 주는 방식으로 진행되므로, 임의로 먼저 나가지 말고 담당 지사와 날짜를 맞추세요.
청구 가능 시점과 서류는 보증기관과 상품마다 조금씩 다릅니다. 가입한 보증서의 약관과 HUG 콜센터(1566-9009) 안내를 기준으로 확인하세요.
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
신청 건수가 줄었다는 뉴스와 상관없이 지켜야 할 순서는 하나입니다. 신청 → 등기부 확인 → 이사. 이 순서만 지키면 새집으로 옮긴 뒤에도 보증금에 대한 권리는 그대로 남습니다. 다음 글에서는 법원에 가지 않고 전자소송으로 신청하는 방법을 단계별로 안내합니다.
2026-10-05 기준 · 출처: 대법원 등기정보광장 인용 보도(7월 9일)·법제처 찾기쉬운 생활법령정보·주택임대차보호법 제3조의3·주택도시보증공사 안내
