임차권등기명령 비용 4만 원대, 보증금 못 받고 이사해도 될까?
서울 상반기 신청 3,754건 · 집주인 송달 전에도 등기 가능
📌 30초 요약 — 임차권등기명령 핵심
| 무엇 | 보증금을 못 받은 채 이사해도 대항력·우선변제권을 유지하게 해 주는 등기 |
|---|---|
| 요건 | 임대차가 끝났고 · 보증금 전부 또는 일부를 못 받았고 · 등기된 주택일 것 |
| 신청 | 세입자 혼자 신청 (집주인 동의 불필요) · 주택 소재지 관할 법원 또는 전자소송 |
| 비용 | 인지 2,000원(전자소송 1,800원) · 등기신청수수료 3,000원 · 등록면허세 등 7,200원 · 송달료 별도 |
| 주의 | 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인한 뒤에 이사·전입신고 이전 |
전세 만기는 다가오는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"고 하면 마음이 급해집니다. 새집 잔금일과 아이 어린이집 일정은 이미 정해져 있는데, 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 그동안 지켜 온 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다.
이럴 때 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 법원 결정으로 등기부에 임차권을 올려 두면 이사를 가도 권리가 그대로 남습니다. 맞벌이 신혼부부든 1인 가구든 세입자라면 누구나 혼자 신청할 수 있습니다. 2026년 10월 기준 공식 안내를 바탕으로 요건·비용·효과를 차례로 살펴봅니다.
1. 임차권등기명령이 필요한 순간
세입자의 대항력은 '실제 거주(점유) + 전입신고'가 유지되는 동안에만 살아 있습니다. 확정일자로 얻은 우선변제권도 마찬가지입니다. 그래서 보증금을 받기 전에 이사하면서 주민등록을 옮기면, 집이 경매로 넘어갔을 때 순위에서 밀릴 수 있습니다.
임차권등기명령은 이 공백을 메웁니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자가 임차권등기를 마치면 그 권리가 그대로 유지되고, 등기 이후에 이사하거나 전입신고를 옮겨도 잃지 않는다고 안내합니다. 아직 대항력을 갖추지 못한 세입자는 등기를 마친 때부터 대항력과 우선변제권을 얻습니다.
2. 신청 요건 — 세 가지를 모두 채워야 합니다
① 임대차가 끝났을 것
• 계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다
• 만기 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 전하지 않아 묵시적으로 갱신된 상태라면, 해지를 통보하고 3개월이 지나야 '끝난 것'으로 봅니다
② 보증금을 돌려받지 못했을 것
• 전액은 물론 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다
• 신청서에는 '반환받지 못한 보증금 액수'를 적습니다
③ 등기된 주택일 것
• 아파트·빌라·오피스텔·다가구 모두 가능하지만 등기부가 없는 무허가 건물은 대상이 아닙니다
• 다가구주택처럼 집 일부만 빌렸다면 임차 부분을 표시한 도면을 붙입니다
| 임대차가 끝나는 경우 | 종료 시점 |
|---|---|
| 계약 기간 만료 (갱신 거절 통지를 한 경우) | 만기일 |
| 묵시적 갱신 뒤 세입자가 해지 통보 | 집주인이 통보받은 날부터 3개월 뒤 |
| 기간을 정하지 않은 계약의 해지 통보 | 통보 후 1개월 뒤 |
| 집주인과 합의 해지 | 합의한 날 |
맞벌이라 바빠서 만기 통보 시기를 놓쳤다면 지금 계약이 묵시적 갱신 상태인지부터 확인하세요. 종료 시점이 달라지면 신청할 수 있는 날짜도 달라집니다.
3. 비용 — 직접 하면 몇만 원 수준입니다
| 항목 | 금액 | 내는 곳 |
|---|---|---|
| 인지 | 2,000원 (전자소송 1,800원) | 법원 |
| 송달료 | 당사자 수 × 3회분 | 법원 (전자소송 화면에서 자동 계산) |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 인터넷등기소 |
| 등록면허세 + 지방교육세 | 7,200원 (6,000원 + 1,200원) | 주택 소재지 시·군·구 또는 위택스 |
- 세입자 1명·집주인 1명 기준으로 합치면 4만 원대입니다. 송달료 1회분 단가는 법원이 정해 바뀔 수 있으니 신청 화면에 표시되는 금액을 따르세요.
- 부부 공동명의 계약이거나 집주인이 여러 명이면 당사자 수만큼 송달료가 늘어납니다.
- 들인 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 근거가 있으니 영수증을 모아 두세요.
4. 등기하면 달라지는 것 네 가지
- 이사해도 권리 유지: 등기 후에는 짐을 빼고 전입신고를 옮겨도 대항력·우선변제권이 남습니다.
- 집주인이 결정문을 안 받아도 등기 가능: 2023년 7월 19일부터 법원 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 등기를 할 수 있게 바뀌었습니다. 집주인이 연락을 피하거나 주소가 불분명해도 절차가 멈추지 않습니다.
- 다음 세입자에게 경고가 됩니다: 임차권등기가 있는 집에 새로 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받지 못합니다. 집주인으로서는 새 세입자를 구하기 어려워지므로 반환을 서두르게 하는 압박이 됩니다.
- 보증금 반환이 먼저, 등기 말소는 나중: 집주인이 "등기부터 지워 주면 돈을 주겠다"고 해도, 보증금 반환 의무가 등기 말소보다 먼저라는 것이 공식 안내입니다. 보증금을 받은 뒤에 말소해 주면 됩니다.
다만 임차권등기는 권리를 '지키는' 장치이지 보증금을 '받아 내는' 절차는 아닙니다. 끝내 돌려주지 않으면 지급명령이나 보증금 반환 소송, 가입해 둔 반환보증의 이행청구로 이어 가야 합니다.
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
요건은 단순합니다. 계약이 끝났고, 보증금을 못 받았고, 등기된 집이면 세입자 혼자 몇만 원으로 신청할 수 있습니다. 진짜 중요한 것은 순서입니다. 등기가 끝나기 전에 이사하면 어떤 일이 생기는지, 다음 글에서 이사 날짜 잡는 기준과 지연이자를 이어서 살펴봅니다.
2026-10-05 기준 · 출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(주택임대차 — 임차권등기명령 신청)·주택임대차보호법 제3조의3·대법원 등기정보광장 인용 보도(7월 9일)
