계약갱신청구권 2년 더, 임대료 5% 상한으로 우리 집도 버틸까?
가을 이사철, 만기 6개월 전~2개월 전에만 쓸 수 있는 1회 권리
📌 30초 요약 — 계약갱신청구권·전월세상한제
| 권리 내용 | 세입자가 요구하면 같은 집에서 2년 더 거주 (1회 한정) |
|---|---|
| 행사 기간 | 임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 임대료 | 갱신 때 보증금·월세 증액은 기존의 5% 이내 |
| 거절 사유 | 집주인 실거주, 2기 차임 연체 등 법에 정한 9가지뿐 |
| 갱신 후 해지 | 세입자는 언제든 해지 통지 가능, 3개월 뒤 효력 |
전세 만기가 넉 달쯤 남았는데 집주인에게서 "보증금을 올리거나, 아니면 비워 달라"는 연락이 오면 마음이 급해집니다. 아이 어린이집과 출퇴근 동선을 생각하면 이사는 피하고 싶고, 전세대출 금리 부담까지 겹쳐 보증금을 크게 올려 주기도 어렵습니다.
이럴 때 세입자가 쓸 수 있는 권리가 계약갱신청구권(법률상 이름은 계약갱신요구권)과 전월세상한제입니다. 주택임대차보호법 제6조의3과 제7조에 정해진 내용으로, 2026년 10월 현재 1회·2년·5%라는 틀이 그대로 적용되고 있습니다. 우리 집 계약에 어떻게 적용되는지 순서대로 보겠습니다.
1. 계약갱신청구권 — 한 번, 2년 더
① 세입자가 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절 못 합니다
• 전세·월세·반전세 모두 해당하고, 맞벌이든 1인 가구든 세입자라면 누구나 쓸 수 있습니다
• 갱신되면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 기간은 2년입니다
② 쓸 수 있는 횟수는 1회
• 처음 2년 + 갱신 2년, 그래서 흔히 '2+2'라고 부릅니다
• 이미 한 번 썼다면 다음 만기에는 집주인과 합의해야 연장됩니다
③ 갱신 뒤에도 세입자는 중간에 나갈 수 있습니다
• 갱신된 기간 중 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다
• 2년을 꼭 채워야 하는 쪽은 집주인이지 세입자가 아닙니다
2. 행사 기간 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지
이 권리는 아무 때나 쓸 수 없습니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 하고, 이 기간 안에 집주인에게 의사가 도달해야 합니다. 마지막 며칠에 몰리면 다툼이 생기기 쉬우니 2주쯤 여유를 두세요.
| 계약 만기 | 요구 가능 시작 | 안전하게 끝낼 시점 |
|---|---|---|
| 2026년 12월 말 | 2026년 6월 말부터 | 10월 중순까지 |
| 2027년 1월 말 | 2026년 7월 말부터 | 11월 중순까지 |
| 2027년 2월 말 | 2026년 8월 말부터 | 12월 중순까지 |
| 2027년 3월 말 | 2026년 9월 말부터 | 2027년 1월 중순까지 |
법정 기한은 만기 2개월 전이고, 표의 '안전하게 끝낼 시점'은 그보다 2주가량 앞당겨 잡은 권장 시점입니다. 정확한 만기일은 계약서의 임대차 기간 끝 날짜로 확인하세요.
3. 전월세상한제 — 올려도 5%까지
갱신청구권으로 연장할 때 집주인은 보증금이나 월세를 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘겨 올릴 수 없습니다. 5%는 상한일 뿐이라 자동으로 5%가 오르는 것이 아니고, 그 안에서 협의로 정합니다.
| 현재 조건 | 최대 증액 | 갱신 후 상한 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 전세 보증금 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 월세 80만 원 | 4만 원 | 84만 원 |
- 지역마다 더 낮을 수 있습니다: 시·도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
- 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 필요합니다: 갱신은 같은 조건이 원칙이라 집주인이 일방적으로 바꿀 수 없고, 동의해 바꿀 때도 법정 전환율(연 10%와 '한국은행 기준금리+2%p' 중 낮은 비율)을 넘길 수 없습니다.
- 새 세입자와의 신규 계약에는 적용되지 않습니다: 상한은 같은 세입자와 계약을 이어 갈 때의 규칙입니다.
4. 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
집주인은 아래 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 실제로 가장 자주 부딪히는 것은 여덟 번째, 실거주입니다.
- 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우(계약 때 계획을 알렸거나 노후·안전 문제, 다른 법령에 따른 경우)
- 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 이어 가기 어려운 중대한 사유
"집을 팔 거라서", "더 비싸게 새로 놓으려고"는 여기에 없습니다. 실거주라며 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 다른 세입자를 들이면 손해배상 책임이 생기는데, 이 부분은 다음 글에서 자세히 다룹니다.
한편 갱신 횟수를 늘리거나 제도를 손보자는 법 개정 논의가 이어지고 있지만, 이 글을 쓰는 시점의 법제처 생활법령 안내에는 1회·2년·5% 기준이 그대로입니다. 바뀐 내용이 확정되기 전까지는 현행 기준으로 준비하시면 됩니다.
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
만기가 여섯 달 안으로 들어왔다면 지금이 바로 권리를 쓸 수 있는 구간입니다. 우리 집 만기일과 2개월 전 날짜부터 달력에 적어 두고, 가만히 있을 때 생기는 '묵시적 갱신'과 무엇이 다른지 다음 글에서 이어서 확인해 보세요.
2026-10-03 기준 · 출처: 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제7조의2, 법제처 찾기쉬운 생활법령(임대차계약의 갱신), 정책브리핑 개정 주택임대차보호법 Q&A
