청약 가점 40점 안 되면, 추첨 60%와 특공 중 어디가 유리할까?
6월 15일 신생아 특공 10% 신설 · 서울 25개 구 전역 규제지역(2026년 7월 기준)
📌 30초 요약 — 점수별로 갈 길
| 가점제 | 점수 순 당첨 · 규제지역 전용 60㎡ 이하 40%, 60~85㎡ 70% |
|---|---|
| 추첨제 | 규제지역 60㎡ 이하 60% · 수도권은 추첨 물량 75%를 무주택자에게 먼저 |
| 특별공급 | 민영 기준 신혼 15% · 생애최초 7~17% · 신생아 10% — 가점 대신 소득·순위·추첨 |
| 판단 | 30점대 맞벌이·1인 가구는 특공 + 소형 추첨이 현실적인 길 |
1편에서 계산한 맞벌이 3인 가구는 39점, 1인 가구는 29점이었습니다. 이 점수로 인기 단지 가점제 물량에 넣으면 무주택 15년을 채운 4~5인 가구와 같은 줄에서 경쟁하게 됩니다. 점수가 낮은 집일수록 "어느 물량에 넣느냐"가 점수보다 중요해집니다.
민영 아파트 한 단지 안에도 가점제, 추첨제, 특별공급이 나뉘어 있고, 올해 6월 15일부터는 민영주택에 신생아 특별공급이 따로 생겼습니다. 물량 비율과 선정 방식을 나란히 놓고 우리 집에 맞는 쪽을 골라 보겠습니다.
1. 가점제와 추첨제 비율 — 면적과 지역이 정합니다
민영주택 일반공급은 주택형마다 가점제와 추첨제 비율이 정해져 있습니다. 서울은 25개 구 전역, 경기는 15곳이 규제지역(2026년 7월 1일 기준)이라 수도권 관심 단지라면 아래 규제지역 칸을 먼저 보세요.
| 전용면적 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 가점 40 · 추첨 60 | 가점 40 · 추첨 60 | 가점 40 · 추첨 60 |
| 60~85㎡ | 가점 70 · 추첨 30 | 가점 70 · 추첨 30 | |
| 85㎡ 초과 | 가점 80 · 추첨 20 | 가점 50 · 추첨 50 | 추첨 100 |
- 추첨도 무주택자가 먼저: 투기과열지구·수도권·광역시에서는 추첨 물량의 75%를 무주택 세대에 먼저 배정하고, 나머지를 무주택자와 집을 처분하기로 한 1주택자가 함께 추첨합니다.
- 규제지역 1순위 조건: 통장 가입 2년이 지나고 세대주여야 1순위가 됩니다. 비규제지역보다 문턱이 높으니 세대주 여부와 가입일부터 확인하세요. 그 밖의 순위 요건은 단지 공고문을 따릅니다.
- 점수 낮은 집의 기회: 59㎡형 같은 소형 평형은 추첨이 60%라 39점 맞벌이 가구도 가점제 탈락 뒤 추첨에서 한 번 더 뽑힐 수 있습니다.
2. 특별공급 세 가지 — 가점이 아니라 자격으로 겨룹니다
특별공급은 청약 가점을 보지 않습니다. 소득 구간, 순위, 추첨으로 뽑기 때문에 점수가 낮은 집에 유리합니다. 아래는 6월 15일 개편 뒤 민영주택(전용 85㎡ 이하) 기준입니다.
| 유형 | 물량 | 핵심 자격 | 뽑는 방식 |
|---|---|---|---|
| 신혼부부 | 15% | 혼인 7년 이내 무주택 | 소득 구간별 · 자녀 순위 · 추첨 |
| 생애최초 | 민간택지 7% 공공택지 17% | 세대 모두 집을 가진 적 없음 · 1인 가구는 60㎡ 이하 | 소득 구간별 추첨 |
| 신생아 | 10% | 공고일 기준 2세 미만 자녀(임신 포함) · 혼인기간 무관 | 소득 구간별 추첨 |
- 소득을 넘어도 추첨 30%: 생애최초·신생아 특공은 소득 160%를 넘어도 세대 부동산 가액이 3억 3,100만 원 이하면 추첨 물량에 넣을 수 있습니다. 소득 구간은 생애최초 특별공급 글과 신생아 특별공급 글에 맞벌이 기준으로 계산해 두었습니다.
- 특공은 평생 한 번: 한 세대가 한 번만 받을 수 있습니다. 다만 2024년 6월 19일 이후 출산한 가구는 한 번 더 신청할 수 있습니다.
- 신혼부부 맞벌이 기준은 신혼부부 특별공급 맞벌이 글, 아이가 셋 이상이면 다자녀 특별공급 글에서 확인하세요.
3. 우리 집은 어디에 넣을까 — 상황별 판단표
| 우리 집 상황 | 1순위로 볼 곳 | 함께 넣을 곳 |
|---|---|---|
| 맞벌이 3인, 결혼 3년 차, 39점 | 신혼부부 특공 | 소형 평형 일반공급(추첨 60%) |
| 아이 두 돌 전, 결혼 8년 차 | 신생아 특공 | 생애최초 특공(집 가진 적 없다면) |
| 1인 가구, 29점 | 생애최초 특공(60㎡ 이하) | 60㎡ 이하 추첨 물량 |
| 아이 둘, 무주택 10년 이상, 50점대 | 가점제 + 다자녀 특공 검토 | 85㎡ 초과 조정대상지역 가점 50% |
특별공급과 일반공급은 같은 단지에 둘 다 넣을 수 있고, 보통 특별공급 접수가 일반공급 1순위보다 하루 먼저 열립니다. 특공에서 떨어져도 일반공급의 가점제와 추첨제로 다시 기회가 오니 둘 다 신청하는 편이 낫습니다. 관심 단지의 지난 당첨 점수는 청약홈의 당첨 결과에서 주택형별로 확인할 수 있으니, 내 점수가 그 단지 최저 당첨 가점과 얼마나 차이 나는지 보고 가점제 기대를 정하세요.
4. 자주 묻는 질문(Q&A)
정리하면 — 가점 30점대 맞벌이 가구는 신혼·신생아·생애최초 특공 중 자격 되는 유형을 1순위로 두고, 같은 단지 소형 평형 추첨 60%를 함께 노리는 조합이 현실적입니다. 가점제 물량에 넣을 때는 점수를 한 점도 틀리지 않게 확인해야 하니, 다음 글의 청약홈 확인 순서를 따라 해 보세요.
2026-11-06 기준 · 출처: 주택공급에 관한 규칙 제28조(추첨 물량 무주택자 우선)·제41조~제43조, 국토교통부 주택공급 규칙 개정(2026.6.15. 시행, 신생아 특별공급 신설), 국토교통부 규제지역 지정(2025.10.15. 대책, 2026.7.1. 경기 3곳 추가), 법제처 찾기쉬운 생활법령 '아파트 분양받기'
